房地产行业研究：政策重磅出击，地产预期转向

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：政策重磅出击，地产预期转向》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（5.11-5.17）申万A股房地产板块涨跌幅为+12.6%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+8.8%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+12.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.2%，沪深300指数涨跌幅为+0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+9.5%和+12.4%。
杭州五批次4宗地块均底价成交。本周（5.11-5.17）全国300城宅地成交建面254万㎡，单周环比-13%，单周同比-62%，平均溢价率0.5%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面6093万㎡，累计同比-49%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比明显上升，同比下降，近期自上而下重磅政策连发，政策效果有望逐渐显现。本周（5.11-5.17）35个城市商品房成交合计315万平米，周环比+38%，周同比-21%。其中：一线城市周环比+31%，周同比-26%；二线城市周环比+36%，周同比-25%；三四线城市周环比+77%，周同比+52%。
本周二手房成交环比明显上升，同比略降。本周（5.11-5.17）15个城市二手房成交合计212万平米，周环比+20%，周同比-0.5%。其中：一线城市周环比+36%，周同比+20%；二线城市周环比+16%，周同比-6%；三四线城市周环比+17%，周同比+10%。
需求端信贷政策三连发。5月17日央行接连发布三条信贷政策，促进需求的释放：首/二套商贷最低首付比例分别降至15%/25%；取消全国层面首二套商贷利率政策下限，后续多地有望跟进下调；5年以下/5年以上首套公积金贷款利率分别降至2.35%/2.85%。当前房贷利率及首付比例均降至历史最低水平，政策诚意十足，能够切实降低购房门槛及按揭成本，激发潜在的需求入市。
供给端重点在于保交付及去库存，五千亿银行贷款资金支持。保交付重点在于处置在建已售难交付商品房项目，具体抓手是落实城市房地产融资协调机制。去库存重点在于回收闲置存量用地+收购部分商品房，具体抓手是地方国企收储，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，预计带动银行贷款5000亿元用于收储。中央定调保交付工作需要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，今年1月末至5月16日期间，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元，释放出保障购房人合法权益的坚定信号，有利于修复居民信心；回收存量土地及购买竣工未售的商品房一能为房企注入流动性，二能消化过量的库存，加速达到供需关系的再平衡，三能加快保障房筹建的进度，进一步推动房地产发展新模式的落地。
投资建议
地产数据仍深度调整之际，5月17日中央层面重磅政策密集出台，力度之强幅度之大，体现中央对于支持地产企稳的坚定意志，我们认为后续重磅定调或配套政策出台仍然可期，进一步提振市场信心，扭转市场预期。随着实物量的逐步落地，市场企稳进程有望提前。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约