保利发展点评报告：优化债务结构，为新发展蓄势待发

保利发展 12月 30日公告，拟定增募资不超 125亿元（不超过 8.2亿股），其中公司实控人保利集团拟认购不低于 1亿元且不超过 10亿元。本次募集资金净额将全部用于广州保利领秀海、西安保利天汇等 14个项目的开发投资及补充流动资金。

投资要点 非公开定增 125亿元补充优质项目流动性保利发展此次非公开定增资金量充足，主要用于公司位于核心一二线城市项目的开发投资需要，其中补充资金 15亿元，获得此次资金支持项目销售净利润约为6.7-10%。我们认为保利发展作为优质头部房企，定增通过概率和速度均有望超过行业竞对。如能够顺利发行，我们认为此次定增能够为公司打通股权融资渠道，继销售回款和国内银行贷款两个渠道公司有相对竞争优势外，股权融资落地将为公司资金面锦上添花。

充分运用政策支持工具，优化资产负债表，厚积薄发我们认为，“第三只箭”融资支持政策出台后，公司积极筹备定增计划，推进股权融资落地，将有利于公司借助政策红利优化资产负债表，为 2023年市场转暖带来的发展机遇提前做好准备。2023年我们认为房地产销售面对政策放松+疫情管理优化+收入和就业预期恢复，会有确定性较高的温和修复。在此趋势下，优质头部房企获得发展机遇更多，而优先调节资产负债表、降低负债率的头部房企有机会进一步实现扩表。

投资建议：“买入”保利发展 12月股价经历回调，截至 12月 30日公司 PB＜1。我们认为本轮周期中，地产行业头部优质房企 PB＜1即是良好进入时点，复盘历次周期，行业和企业基本面修复有望推动 PB 持续走强。我们认为，公司行业龙头地位稳固，作为老牌央企，融资渠道通畅，综合实力强，能够更好地承接政策利好。我们预计公司 2022-24年 EPS 为每股 2.45元、2.69元、3.00元，参考其他头部房企 PE估值情况，给予公司 2023年 8倍 PE 估值，对应目标价 21.52元，维持买入评级。

风险提示：疫情感染扩散影响公司 1月销售额。

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