事件：11月 28日，证监会在新闻发布会上提及，决定在股权融资方面调整优化 5项措施，以支持房地产市场平稳健康发展，支持实施改善优质房企资产负债表计划。
房企供给端政策密集出台，房企现金流有望实质性改善。2022年 11月以来中央层面密集出台房地产供给端纾困政策，从限制房企融资转为支持房企合理融资需求，信号意义较强。我们认为，当前信贷、债券、股权三个房企外部融资渠道全面打通，且允许银行开展保函置换预售资金业务，政策着力化解存量项目风险，解决“保交楼”增量资金来源痛点，有望持续推动“保交楼”进程。
保交楼持续推进，2023年竣工有支撑。2022年 7月中央首提“保交楼”，其后各部门及各地方跟进推出专项借款及纾困基金，形成一批实物工作量，有效促进项目建设交付。统计局数据显示，截止 2022年 10月房屋竣工面积累计同比降幅已连续三个月收窄。11月央行向商业银行提供 2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于助力“保交楼”。从宏观层面来看，地产竣工韧性依旧，2018-2021年地产销售面积超过 17亿平，随着交房周期到来以及保交房的背景下，新开工有望加速向竣工传导，持续支撑地产链需求。
市场回暖无法仅靠供给端政策：当前需求回暖仍受阻，传统销售旺季表现较弱。我们认为，需求主要受资格（限购、限贷）、意愿（房价、期房交付担忧）和能力（收入）三因素决定，供给端政策有利于缓解交付担忧，但其余影响因素仍在，需求端修复不及预期或推动政策加速放松。预计 2022Q4-2023Q1各地政策放松有望持续推进。其中放松限贷政策符合政策支持刚需及改善性合理住房需求的要求，各地有望率先跟进放松，房贷利率下限有望进一步下降，在加大对改善换房需求的支持下，部分核心城市首套房认定标准、二套房贷利率均有优化空间。
投资建议：我们认为，地产政策积极催化，供需两端政策催化有望加速向实际需求传导；虽然短期多地疫情反复会影响基本面数据修复，但政策趋势已然向上，最难阶段已经过去，板块跟随市场的调整都将是配置良机：一方面，消费建材盈利拐点已现，Q3以来大宗原材料明显回落，毛利率有望逐季度改善；另一方面，微观信号已反映需求逐步好转；同时 2023年提前批专项债额度下达，多省份额度相比 22年明显增长，基建端也有望更快形成实物量。建议重点关注：东方雨虹、科顺股份（防水新规提标扩容，有效对冲地产下行带来的压力，明年预期沥青价格回落，毛利率有望继续改善）；其次是三棵树（国内涂料龙头，Q3业绩拐点已现，C 端保持快速增长）；兔宝宝（低估值，板材零售保持稳定增长）、蒙娜丽莎（低估值、B 端与 C 端占比均衡，降本增效提升利润率），中国联塑（管材龙头，PVC 价格下降毛利率改善，估值处于低位）以及伟星新材（管材零售龙头，经营稳健）、青鸟消防（消防一体化公司，成长性突出）、北新建材（石膏板龙头、经营稳健）；二、从盈利周期来看，浮法玻璃处于周期底部，全行业基本处于亏损状态，进入采暖季，天然气价格进一步上涨，持续亏损下加速行业冷修，供给收缩使得行业价格触底，而Q4将是“保交楼”的高峰期，竣工周期或有支撑，新的供需紧平衡状态下或支撑玻璃新一轮上涨，建议关注旗滨集团。
风险提示：固定资产投资低于预期；地产政策传导力度低于预期；环保督查边际放松，供给收缩力度低于预期；原材料价格大幅上涨带来成本压力。
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