单月销售保持低迷，投资力度有所回升，维持“买入”评级 万科发布2022年10月经营简报。公司10月销售面积及金额分别同比下滑23.0%和23.5%，投资力度有所改善，拿地/销售金额达36.1%。我们认为公司销售回暖不及预期主要在于十月多地疫情散发，行业持续下行压制市场信心，购房者观望情绪浓厚。我们认为四季度地方层面放松政策有望持续，年底在加大供货的预期下公司销售业绩有望同比回升。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为6.7、6.1、5.5倍，维持“买入”评级。
单月销售不及预期，累计降幅有所收窄 万科10月合同销售面积198.8万平方米，合同销售金额321.0亿元，分别同比下滑23.0%和23.5%，降幅较9月同比扩大，延续了低迷表现，销售回暖不及预期。公司1-10月合同销售面积2135.7万平方米，合同销售金额3467.7亿元，分别同比下滑33.4%和33.5%，降幅有所收窄，好于克而瑞百强房企累计销售金额44%的下滑比例。
拿地力度回升，单月新增开发项目五个 万科10月单月新增5个开发项目，分别位于深圳、杭州、合肥、武汉和东莞，投资布局往一二线城市集中，总计容建面114.8万平方米，权益建面75.5万平方米，拿地建面权益比65.8%，需支付权益土地款77.9亿元，权益拿地楼板价10317元/平方米。公司1-10月共获取开发项目32个，拿地面积600.7万平方米，权益拿地面积378.7亿元，拿地建面权益比63.0%。我们认为公司10月拿地较积极，拿地/销售金额达36.1%，1-10月总体来看投资仍延续了谨慎的策略，聚焦一线城市及核心二三线城市，良好的经济和人口支撑保障了项目后续销售去化。
融资渠道畅通，融资成本保持低位 万科于10月底发行了25亿元公司债，票面利率为3.45%，融资成本保持低位。截至2022Q3公司公开市场融资479亿元，融资渠道保持畅通。
风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。
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