滨江集团：逆势增储，深耕杭州，增长可期

滨江集团运营情况稳定，目前财务状况良好。公司深耕杭州，逆势增储，充分保障优质资产供给，杭州房地产市场调控政策已进入新的宽松区间，且滨江集团其余土储城市均已出台放松限购限贷政策，需求端改善可期。来公司在未来1-2年内具有较大的增在长潜力，推荐配置剩余期限在1Y-2Y的地产债。

1、民企中的“国企”，股权结构稳定，管理效率高滨江集团股权结构稳定，公司于2018年实施跟投激励，目前暂未分红但无人员退出，员工与公司联系紧密，运营稳定。公司在近10年扩张过程中管理效率显著提升，管理费率由2011年的5.70%下降至2021年的1.47%，销售费率为1.88%，均处于行业较低水平。

2、深耕杭州，销售与杭州楼市同频滨江集团坚持深耕杭州，土地储备占比60%。杭州市商品房销售市场自2008年以来呈现震荡上行趋势，受调控政策影响，2008年、2011年、2014年、2017年-2018年杭州楼市整体较为低迷，商品房销售金额及销售面积出现负增长。滨江集团营收表现与杭州楼市同频，在2011年、2015年、2017年营收增长率亦下滑至波谷，2011年及2017年出现营业收入负增长。整体来看，滨江集团增长周期与杭州楼市发展同频。

3、、杭州城市基本面较好，政策进入新的宽松区间，需求改善可期从杭州房地产市场整体走势来看，我们认为滨江集团2022年-2023年销售业绩有较大的增长空间。一方面，杭州市城市基本面较好，在在2021年全面调控情况下全市销售金额长仍然逆势增长45.58%，城市居民需求较强，居民购买力较高；另一方于面，杭州市房地产调控政策已于2022年中开始进入新的宽松区间，外部环境宽松有利于滨江集团销售潜力释放。

4、土储城市已全部出台限购限贷放松政策，充分助推销售截止2021年末，滨江集团土储共分布4个省，12个城市，除杭州外，其他城市亦出台限购限贷放松政策，信号明显，可充分助推销售。

5、逆势增储，待需求端出现明显改善时可保障充足的货值供应2022年1-7月滨江集团在土地市场斩获丰盛，共获取优质土地29宗，新增货值达900亿，总土地价款467亿元，权益地价款392亿元，超过绿城（213亿）、建发（111亿）位居房企浙江省权益拿地金额排名第一位。公司在行业下行周期扩充来土储，体现其流动性充足，新增土储预计在未来1-2年内可达预售状态，保障供货充足。

6、财务表现健康，维持两个““7:3”滨江集团债务结构较为简单，以低成本银行开发贷为主，直接融资为辅助，二者占比7:3。从债务期限上来看，长短期债务占比近年亦维持7:3。公司连续4年保持三条红线“绿档”，2022年上半年，公司综合融资成本已进一步降低至4.7%，已提前完成全年目标，整体财务表现健康。

7、公司新增土储权益占比有一定上行空间滨江集团2019-2021年新增土储货值权益比例逐步上行，但整体均在50%-60%区间，有一定提升空间，需关注其合作方资金周转情况。

配置建议：在推荐配置剩余期限在1Y-2Y的地产债。

风险提示需求改善不及预期，合作方资金周转困难等。