保利发展：结算保持稳定，投资向高能级城市倾斜

结算规模稳健增长，盈利水平有望触底改善保利发展发布2022年中期报告，上半年公司实现营收1107.6亿元，同比增长；实现归母净利润108.3亿元，同比增长5.1%。在手货币资金1571亿元，资金回笼率，现金流管控合理。上半年公司毛利率和净利率分别下降6.95和2.85个百分点至25.55%和，伴随行业2020-2021年低毛利项目陆续结算，我们认为公司全年结算利润水平仍将继续承压，但有望在2022年触底。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为7.5、7.1、6.1倍，维持“买入”评级。

销售同比下降，投资向高能级城市倾斜受行业整体下行影响，2022年上半年公司实现签约面积1307.3万方，同比下降；实现签约金额2102.2亿元，同比下降26.3%。公司在38个核心城市销售贡献为79%，22城市销售排名第一，46城销售排前三，核心城市贡献度提升。公司上半年新获取项目37个，新增计容建面412万方，对应土地总价607亿元，拿地金额占销售金额比例为28.9%。公司在一二线城市及38个核心城市拿地金额占比分别为85%和，分别同比提升16和14个百分点，投资安全边界不断提升。受销售市场低迷及疫情因素影响，公司上半年新开工面积1121.8万方，同比下降59.7%。我们认为在下半年在市场恢复、央企信用资质和充沛现金流的支持下，公司销售降幅将会缩窄，投资端的竞争优势将进一步显现。

融资渠道保持畅通，成本优势显著公司2022年4月以来分别发行共75亿元中票及65亿元公司债，2022年上半年公开市场累计融资286亿元，融资渠道保持畅通。截至6月底公司有息负债3635亿元，其中一年内到期债务占比，短期债偿压力较小。同时公司上半年三道红线维持绿档，综合融资成本下降14个基点至，融资成本优势显著。

风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

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