保利地产：聚焦与深耕持续发力，销售稳步增长

事件公司发布月度销售简报：11月，实现销售面积 263万方；销售金额 403亿元。1-11月，累计实现销售面积 3119万方，销售金额 4630亿元。

单月销售量价齐升，头部风采尽显单月来看，11月公司销售金额同比+24.0%（10月+36.9%）、销售面积同比+8.6%（10月+45.7%），增速虽较前值有所回落，但依然维持在较高水平（11月百强权益销售额同比+18.9%，其中 TOP1-3/4-10增速分别为 12.5%和 15.2%）。累计来看，1-11月公司销售金额+10.3%、销售面积+10.7%，累计销售均价约 14845元/平（与去年同期基本持平）。

聚焦与深耕核心城市及重点城市群，审慎应对区域分化公司 11月新增土储建面合计 458.4万方，同比+41%。1-11月，累计新增土储建面约 2648.2万方，对应总地价款约 1772.5亿元，占同期销售金额的 38%，累计新增土储楼面均价约 6694元/平，占比同期销售均价的 45%。从区域分布来看，累计新增土储中一二线拓展金额占比约73%；

主要城市群占比约 54%。从权益角度看，1-11月新增土储权益比约 70%（2019年为 71%）。截至 2020Q3末，公司待开发面积 7075万方，充裕的货值可满足公司未来 2-3年的发展需求。

投资建议公司坚持“中心城市+城市群”深耕战略，货值充裕且布局合理，未来销售规模稳步提升可期。凭借央企背景及行业龙头的双重效应，公司净负债率及融资成本均处于行业较优水平。夯实主业的同时，“两翼”业务取得长足发展，保利物业成功上市，为协同发展精进赋能。预计公司2020-2022年 EPS 为 2.67、3.16、3.64元/股，对应当前股价 PE 分别为 6.2、5.2、4.5倍，维持“买入”评级。

风险提示销售不达预期、利润率下行、新增项目权益比降低等。