万科A：业绩稳健土地储备充足杠杆仍有下降空间

事件描述：公司发布2020年三季报，前三季度，公司实现营业收入2414.91亿元，同比+7.85%；归母净利润198.63亿元，同比+8.89%；其中Q3实现营业收入951.42亿元，同比+12.47%；归母净利润73.55亿元，同比+14.94%。

事件点评：公司业绩增长稳健，归功于结算收入增长。前三季度，公司房地产业务结算面积1725.0万平方米，贡献营业收入2139.1亿元，同比分别增长18.6%和7.4%。结算均价12400元，比2019年度下降13.5%。

销售逐渐恢复，投资相对积极。前三季度公司累计实现合同销售面积3264.8万平方米，合同销售金额4927.6亿元，同比分别增长6.6%和3.6%。

第三季度合同销售面积1187.9万平米，合同销售金额1722.8亿元，同比分别增长30.3%和21.7%，二季度以后公司销售逐渐恢复。前三季度新增土储建面1832.3万平米，其中第三季度新增土储建面851.3万平米，占全年新增土储的46.5%，前三季度拿地销售面积比为56%，三季度达到71.66%，公司投资开始变得积极。

公司未结及规划项目资源充足。截止3季度末，公司已售未结算建面4913.1万平米，在建项目总建面约11291万平方米，规划中项目总建筑面积约4521.2万平米，能够满足公司未来3-5年的开发需求。

资金充足，债务结构优化。截至9月底，公司经营性现金净流入333.8亿元，持有货币资金1730.5亿元，现金短债比1.97，净负债率28.5%，扣除预收房款后负债率76.21%；有息负债占所有者权益比重85.7%，长期负债占总负债比重66.1%，分别较年初下降10.4pct、3pct。

多业态发展成果显著。10月万科物业推出全新品牌“万物云城”，试点发布城市服务智慧运营平台；租赁住宅业务新增开业0.85万间，出租率提升1.6个百分点至95.3%；印力集团荣获“2020中国商业地产领先品牌”称号；物流仓储新获项目4个，累计总建筑面积达1106万平米。

投资建议：预计公司2020年、2021年EPS为3.82元、4.18元，对应10月30日收盘价27.55元，PE分别为7.20X、6.59X，处于行业中位数（7.35X、6.17X）水平。基于公司未来两年较高业绩确定性和目前较低的估值水平，我们维持公司“买入”评级。

风险提示：疫情可能引发的开复工、竣工延迟风险；货币政策收紧风险。