保利地产:销售爆发回弹，物业未来可期

业绩总结：2020第三季度公司实现营业收入1174.0亿元，同比增长5.0%；实现归母净利润132亿元，同比增长2.9%；加权ROE为8.1%，同比减少2.1pp，受结转结构影响，毛利率为34.0%，同比减少1.87pp。

疫情阴霾远去，销售爆发回弹。2020年下半年以来，随着国内新冠疫情的控制，各地房地产公司的销售开始回暖，2020年前三季度，公司累计签约金额达3673.8亿元，同比增加5.9%，实现销售回款3317.4亿，回笼率达到90.3%，持续保持在90%左右，2020年全年销售额或超过5000亿，销售面积达2444.06万平方米，在第一季度受到巨大影响的情况下回到了往年正常水平，分别同比增长5.94%和6.55%，其中第三季度单季度分别同比增长51.72%和44.81%。

此外，公司第三季度竣工面积为2203万平方米，同比增加27.9%，完成全年计划的64.8%。

多元业务彰显亮点，物管业务位居行业前列。2020上半年，保利物业在管面积3.17亿方，合同面积4.93亿方，净利润4.11亿元，同比上升28%，公司旗下商业管理板块管理面积287万方，随着疫情导致的上半年土地拍卖热度大幅度上升，以及公司本身地产竣工面积提升，管理面积有望进一步上升。

融资成本继续降低，抗风险能力较强。截止公司2020第三季度末，公司有息负债3021亿，平均融资成本仅4.84%，依然维持较低水平。净负债率70.87%，同比下降11.4pp。期末持有货币资金1226亿，现金短债比1.91倍，保持在较高的水平上，现金流表现优秀。

盈利预测与投资建议。我们预计2020-2022年EPS分别为2.64元、3.22元、3.55元，考虑到公司销售爆发式回升，土地投资力度加大，多元业务发展迅猛，维持“买入”评级，目标价20.0元不变。

风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。