坐拥黄金地块，天宸股份或持有上百亿隐蔽资产

近年来一线城市土地资源显著愈发稀缺,拥有一线城市土地资源的企业相当于持有很高的准现金资产,天宸股份(600620)就是其中之一。天宸股份在上海闵行和浦东储备有两幅较大规模地块,有业内人士估计价值上百亿,这实际上是一块巨大的隐蔽资产。而目前天宸股份的总市值仅40多亿,其账面价值大幅低估,未来有望不断释放价值。

随着国内复工复产,房地产市场的活力正在快速恢复,房企“补货”需求强烈。进入5月,在深圳、北京、杭州等地优质地块高溢价频出的带动下,土地市场成交热度和溢价率再度攀升。

数据显示,截止5月18日,今年以来全国已经出现了3宗百亿高总价地块,另外合计22宗超过50亿;50个城市合计卖地收入高达14268亿,同比上涨幅度达到9.8%,其中有超过27个城市卖地超过200亿,有7个城市卖地超过500亿。

光大证券房地产行业首席分析师何缅南认为,近期土地市场升温的原因在于房企拿地向预期较为明确的大都市圈聚集,区域内竞争度提升,宏观流动性环境宽松,房企债券融资放量,融资成本降低,龙头房企资金优势进一步凸显。

这样的行业特性决定了地产公司具有大量隐蔽资产。属于综合类上市公司板块的天宸股份就显得很低调。据了解,天宸股份(600620)拥有上海闵行区400亩南方物流园地块(商业性质,85%股权)。有业内人士称,参照该地块附近拍卖价保守5万一平方米的地价,20万平方米就值100亿元,每股值15元,则权益重估增值超90亿元,而该园区除了新建市政路后还有80亩地待规划开发。此外,公司在浦东机场南侧有400亩朝阳农场农业用地,土地总面积264,809平方米,账面价值2500万元。

有业内人士表示,资产负债表中对土地、房产的入账时按照成本计算的,部分资产还会每年计提折旧,所以很多地产公司大量的土地储备、自有房产在报表中的价值都是很低的,而随着中国近几十年土地、房产价格的飙涨,这些资产的实际价值就远远超出了报表中的数字。

比如比较典型的龙头公司代表招商蛇口(001979)。招商蛇口拥有大量的土地储备,其中最受关注的是在深圳前海、蛇口、太子湾拥有的土地。这些地获取时间较早,而2018年账面价值极低,仅90亿,市场上对这些地的估值分歧极大,从2000亿-6000亿不等。但就算以最低估值看,市场也认可这些地存在巨大价值,与报表上的90亿显然不是一个量级的。

据地产行业资深人士分析,具有“优质资产、低负债、良好现金流”的企业将在本轮洗牌中胜出。因为具有优质资产,将决定在销售下行周期中,谁能获得更好的销量、更好的资金回流;较低的负债,才能保持较好的利润率水平,不至于降价销售;良好的现金流,又能形成更低负债,更好继续优质资产的能力。

账面价值大幅低估,未来有望不断释放价值。26日,天宸股份成交量继续保持活跃。

有研报分析认为,考虑到高基数、棚改等因素,未来可能有进一步下行的压力,对于地产板块但不必过于悲观,政策面目前来看依然以平稳发展为主基调,因城施策框架下地方政策分化可能会更明显。

（责任编辑：何一华 HN110）