保利物业:资源禀赋优势显著,央企物管开启新征程

保利物业是一家规模领先、成长迅速、注重品质、具备央企背景的全业态物管公司。截至2019年6月末,公司合同管理面积4.55亿平米,在管面积2.60亿平米。根据中指院数据,保利物业在2019中国物业服务百强企业排行榜中位列第4。2020年3月,保利物业顺利纳入港股通,进一步获得资本市场认可。

规模快速扩张,成长性佳。2016-2018年,保利物业营业收入复合增速达28.4%;2019年上半年,保利物业实现营业收入28.22亿元,同比增长47.3%;合约管理面积与在管面积比例处于高位,已锁定待转入在管项目规模可观。2015年以来,母公司保利地产销售规模快速扩张,位列行业TOP5。考虑施工周期因素,未来保利物业从母公司保利地产可承接的项目资源较多。此外,保利物业具备优秀的外拓能力,公司IPO后有更充足的资金进行外拓和并购,面积端扩容前景可观。

盈利能力持续好转,增值服务前景可观。公司三大业务自2016年开始毛利率均不断上升,截至2019年6月,物管服务、非业主增值服务、业主增值服务毛利率分别为18.1%、21.3%、44.1%。公司在传统物管服务注重管控质量,增值服务空间大,未来毛利率仍有提升空间。

项目布局区位优势大,城市能级较高。截至19H1,保利地产布局104个城市,主要集中在核心一二线城市及热点三线城市。保利物业与地产业务的城市布局基本一致,布局的城市能级较高。高能级城市业主具备更强的支付能力,同时也更易接受新鲜事物,后续增值服务潜力更大。

全业态管理,央企资源优势显著。保利物业管理的业态除了社区居住物业之外,还包括城市地标性写字楼、政府公建、城镇景区、特色产业、院校、医院等业态。截至19H1,公司在管项目中,公建物业面积1.32亿平米,占比50.8%。保利物业具备央企背景,未来有望承接更多公建类项目。

投资建议:保利物业是一家规模领先、成长迅速、注重品质、具备央企背景的物管公司。母公司规模领先,未来能够给予充分的资源支持;除承接母公司项目外,保利物业已实现全业态管理,积极外拓园区、学校、政府等公管项目。物管行业空间大,目前行业集中度极低,未来保利物业前景广阔;同时公司注重管理品质,预计随着用户品牌力和粘性的增强,增值服务前景值得期待。我们预测保利物业2019-2021年归母净利润分别为4.86亿元、7.04亿元、9.04亿元,同比增长44%、45%、29%,对应估值为67、46、36倍,首次覆盖予以“买入”评级。

风险提示:宏观经济不景气,居民支付能力下降;成本刚性,毛利持续压缩;行业限价政策影响盈利情况。