华夏幸福:19年拿地积极,2020年销售有望改善

货值储备不足致销售下滑,京外销售占比持续提升。公司2019年实现房地产销售金额1027.94亿元,同比下降20.42%,实现销售面积1183.36万方,同比下降21.23%。全年销售分布来看,上半年公司销售表现较弱,年中销售金额同比下滑26.65%,三季度公司销售发力,单季度同比高增47.18%,而四季度公司销售再次回落,单季度同比下滑45.59%。公司销售规模下滑主要由于2018年拿地较少、阶段性货值储备不足所致,由于2019年公司加大了土地投资力度,预计2020年公司销售有望得到改善。从销售面积区域分布来看,2019年环京区域销售占比为45.20%,京外区域占比55.80%,京外销售贡献占比相较2018年提升3.27%,持续提升,有利于进一步分散区域调控风险,异地复制项目逐见成效。此外,公司实现产业园区结算收入381.31亿元,同比增长22.85%,保持稳定增长,其它业务(物业及酒店等)销售收入42.34亿元,同比增长29.80%。

全年拿地高增,2020年销售有望明显改善。公司2019年拿地金额为311亿元,同比高增204%,拿地面积421万方,同比增长63%。全年来看,公司三季度拿地增速最高,拿地金额单季度同比高增882%,主要原因是9月以116亿元的总地价获取了武汉主城区的两幅地块,新管理团队项目开始落地。四季度拿地单季度同比增速为46%,仍然保持较高增速。19年公司拿地金额/销售金额为30%,相较2018年显著提升22个百分点,随着公司资金端压力渐趋缓解后2019年公司拿地态度转向积极,2020年可售货值有所增长,预计销售有望得到改善。

维持公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为4.93、6.06和 7.75元,对应的PE分别为5.6、4.5、3.5倍,对应股息率分别为5.4%、6.7%和8.5%。公司19 年远期PE不足6倍,处于历史底部区间,给予公司2019年8倍PE,维持目标价39.6元。

风险提示:产城招商引资进展缓慢,房地产销售持续疲软、调控政策放松不及预期。