万通地产:万象伊始,转型求通

20年老牌开发商,转型突破进行时。公司是一家成立时间逾20年的老牌开发商,长期深耕京津冀区域,目前已形成地产开发、商业自持和资管三大业务板块。公司大股东为嘉华控股,为大股东唯一上市平台。2019年2月公司引入战略投资者普洛斯成为第三大股东,公司曾与普洛斯有过多次合作,其中转让北京CBDZ3项目部分股权给普洛斯,并预计可获得4.36亿元投资收益。

先发布局渐成业务重心,写字楼市场迎发展契机。公司2006年起便开始布局商业地产,2010年后加速发展,形成了成熟的万通中心写字楼品牌。近年来公司逐步退出开发业务,自持业务逐渐成为公司业务重心和主要收入来源。公司的写字楼资产主要位于北京、上海、天津的核心区域,未来增值空间较大。

高利润项目进入结转周期。公司过往项目主要布局在核心一二线城市,拿地成本较低,受益于2016-2017年核心一二线城市的房价上涨,项目利润水平可观,未来逐步结转贡献收益。公司目前在手未售土储主要是位于香河区域的运河国际生态城项目,该项目体量较大,拿地时间较早,地价低廉,且受益于京津冀一体化房价增值空间较大,项目利润空间丰厚。今年3月公司将该项目公司70%股权转让给了世茂,加快周转,即期预计可获得8.9亿元投资收益,未来仍有望持续贡献投资收益。

降杠杆,负债情况持续改善。随着公司逐步退出开发业务,有息负债逐年减少,公司负债率较低且以长期负债为主,融资成本为民企低位。早期高毛利项目结转及天然高毛利的自持和资管业务推动下,公司净资产不断增厚,利润率呈现上行趋势。首次覆盖给予公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为0.27、0.35、0.40元,对应的PE分别为19.0、14.7、12.7倍。

风险提示:公司转型不及预期、写字楼出租率低于预期、公司业绩结转不及预期。