保利地产：盈利能力持续提升，物业分拆托底估值

业绩符合预期,盈利能力进一步提升。 近期公司发布了 2019年三季报, 前三季度实现营业收入 1117.9亿元,同比增长 17.8%,实现归属于上市公司股东的净利润 128.3亿元,同比增长 34.1%,增速相比中报有所回落,但符合市场预期。

盈利能力方面,前三季度公司毛利率和净利率分别为 35.9%和 15.7%,同比分别增长 3.2和 1.5个百分点, 前三季度公司归母净利率 11.5%,同比提升 1.4个百分点, 盈利能力进一步提升。

销售稳步增长,净负债率同比减少。 2019年前三季度,公司累计实现签约销售金额 3468亿元, 同比增长 14%, 其中一二线城市销售金额占比 75%,并实现累计销售回笼 3098亿元,回笼率达到 89.3%,回款率较同比提升了 3.6个百分点。 实现累计销售面积 2294万方,同比增长 13%,销售均价 15152元/平方米;

2019年第一、第二、第三季度,公司分别实现销售金额 1097亿元、 1430亿元和 941亿元,同比分别增长 26%、 11%和 7%,分别实现销售面积 700万方、936万方和 657万方,同比分别增长 18%、 9%和 15%。 截至三季度末,公司总有息负债 2759亿元,净负债率为 82%,同比减少 19个百分点,其中短期有息负债 482亿元,现金短债比为 2.3倍。

坚持深耕一二线, 三季度拿地明显增多。 2019年前三季度,公司新增项目 84个,同比减少 22%,对应计容建面 1493万方,同比减少 39%,前三季度新增计容建面为 2018年全年新增计容建面 48%,同时新增权益建面 1130万方, 权益比 76%,一二线城市拿地占比约为 75%。前三季度,公司拿地金额 996亿元,权益地价 760亿元,同比减少 24%,新增土地楼面地价 6382元/平方米,同比持平。分季度来看, 2019年第一、第二、第三季度公司新增项目数量分别为

14、30、 40个,对应计容建面分别为 279.5万方、 541.3万方和 667.2万方,分别同比减少 62%、 30%、 29%, 2019年第一、第二、第三季度公司新增土地楼面地价分别为 5723元/平方米、6237元/平方米和 7185元/平方米。截至三季度末,公司已覆盖全国 108个城市,共计 666个项目,总建筑面积 24772万方,其中待开发面积 7654万方。

盈利预测与投资建议。 我们预计 2019-2021年的 EPS 分别为 2.01元、 2.49元和 3.08元, 考虑到公司物业拆分上市稳步推进有利于估值提升, 给予公司 2019年 8.5倍估值, 目标价 17.09元,维持“增持”评级。

风险提示: 拿地成本上升、物业分拆低于预期等。