光大地产A+H样本库动态跟踪报告(2019年第40-41周,09.28-10.11):央地财政收入划分调整,按揭利率换锚平稳过渡

本期双周数据范围:W40-W41,本期累计数据范围:W1-W41。

市场行情:本期申万地产+4.30%,恒生内地地产+7.86%本期申万地产+4.30%,跑赢沪深 300指数 2.77pc,跑赢上证综指2.89pc,在申万一级行业中排名第 3/28;恒生中国内地地产+7.86%,跑赢恒生指数 6.50pc,跑赢恒生地产建筑 4.84pc,在恒生一级行业中排名第1/

13。沪(深)股通持股比例提升前五(pc):金地(+0.35)、阳光城(+0.27)、迪马(+0.22)、新湖(+0.21)、华发(+0.20);港股通持股比例提升前五(%):

新城(+0.13)、时代(+0.12)、华润(+0.07)、美的(+0.04)、龙湖(+0.02)。

楼市销售: 49城商品房成交面积累计+13.09%, 18城二手累计+10.58%商品房成交面积:1)环比:49城环比-29.77%(一线-34.1%,二线-31.64%,三四线-26.52%,长三角-36.95%,大湾区-21.91%,中部-15.0%);2)年初累计:49城累计同比+13.09%(一线+11.49%,二线+23.59%,三四线+3.72%,长三角-2.57%,大湾区+10.75%,中部+9.34%)。

二手房成交面积:1)环比:18城二手房成交面积环比-50.15%(一线-56.19%,二线-50.25%,三四线-41.85%,长三角-50.62%,大湾区-47.84%);2)年初累计:18城累计成交面积同比+10.58%(一线-5.66%,二线+19.42%,三四线+7.30%,长三角+8.78%,大湾区+10.09%)。

商品房去化周期:14城本期末去化周期 13.22月(一线 12.80月,二线 13.15月,三四线 14.22月),较上周+0.30月(一线+0.27月,二线+0.33月,三四线+0.29月)。

土地成交:百城土地累计成交面积-5.3%,本期环比-43.0%1)环比: 100城土地成交面积环比-43.0% (一线+68.8%,二线-39.7%,三四线-57.3%);成交总价环比-29.9%(一线-9.7%,二线-33.5%,三四线-34.6%);2)年初累计:100城土地累计成交面积同比-5.3%(一线+38.5%;二线+3.9%,三四线-16.1%);累计成交总价同比+16.4%(一线+26.7%;二线+26.3%,三四线-1.0%)。

政策跟踪:国务院调整央地财政收入划分,多地出台购房补贴中央层面:印发《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》,调整央地收入划分;地方层面:武汉:放宽二套房的公积金贷款限制;继宜昌、芜湖后,宿州:全面放开落户,提供契税和购房补贴;常德:提供人才购房补贴;市场层面:多家银行陆续叫停信用卡买房,个人住房贷款利率调整新规 10月 8日开始执行。

投资建议 :行业资金面持续承压,建议关注融资优势标的楼市、地市价格因素趋弱,预计调控加码空间有限。但决策层的明确表态以及当前销售、投资的较强韧性均表明,短期内流动性管控仍将持续,行业基本面仍处下行通道。我们认为后续房企资金面压力分化将愈加明显,建议关注具备拿地、融资优势的头部房企,如万科 A+H,保利地产、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国金茂;同时建议关注存量运营优势标的,如陆家嘴。

风险分析:国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还;2019年房企还债高峰,部分中小型房企信用风险提升。