房地产行业动态报告：龙头房企金九成色不减，板块配置价值显现

龙头房企销售韧性十足,金九成色不减。 克而瑞公布的前 30房企的销售数据,操盘金额同比增长 2.11%,增速扩大 1.29个百分点;权益销售金额同比增长 8.46%,增幅扩大 3.43个百分点。

7月以来的房地产行业融资的收紧,主要是由于今年以来货币宽松向信用宽松的传导上,房地产行业受益最大, 从上半年的房地产资金信托的增速上也有所体现。 所以监管部门对房地产行业融资收紧,希望更多资金流向小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业等领域。 本质上是阶段性的调控手段,对不合规的融资行为的监管,进一步规范行业的融资行为。 10月 8日,房贷利率新定价机制的落地,各线城市的房贷利率变动均不大,基本保持稳定,仍是“因地制宜”。

我们认为快周转,对内地房企而言是经营管理模式上的改进和转变方向,并非由外部资金面变化或是政策变化所决定的。 在下半年行业资金面收紧后, 民营房企降低拿地力度,在房价同比涨幅不断放缓、购房者观望情绪浓厚的情况下,通过对滞销盘、尾盘以及存量车位的降价促销来实现现金加快回流,恒大 9月实现销售金额 831.1亿元,同比增长约 32%,现阶段销售的主要矛盾点仍在“价”而非“需求”。

主流民营房企改变经营策略应对融资收紧,信用风险可控。

16年以来, 房地产“因城施策”的政策调控呈现常态化趋势,板块的估值中枢波动受货币政策影响更大。 8月, M2的同比增速在 8%左右筑底,随着经济下行压力加大,货币政策仍将保持稳健中性的基调,板块估值中枢处于底部区间。 即使估值中枢无法短期内迎来上行, 亦无下行压力, 19年龙头房企的业绩增长确定性带来板块的配置价值。

个股方面推荐业绩确定性强、 具有融资优势的一线房企:金地集团、华夏幸福、保利地产、万科 A、招商蛇口和华侨城 A;

建议关注二线高成长房企:中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城;

推荐物管公司:碧桂园服务、中航善达;

风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行