招商蛇口：销售稳步增长，可结算资源充沛

业绩总结:2019年上半年,公司实现营业收入总额166.87亿元,同比减少20.5%,实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元,同比减少31.2%。

收入结算存在短期不均匀,可结算资源充沛。2019年上半年,由于结转面积及结转单价同比减少,公司营业收入同比减少20.5%,而截止19年中期,公司预收账款895.7亿元,同比增长18%,可结算资源丰富,我们认为不必对未来结算规模过多担忧。盈利能力为业内领先,由于结转单价的减少,上半年公司毛利率为37.9%,同比下滑5.6个百分点,并由于同期投资收益有所下滑,上半年公司净利率32.4%,同比下滑5.6个百分点。并由于结转收入的同比不均匀,2019年上半年公司销售费用率和管理费用率分别为3.2%和4.1%,均同比提升1.2个百分点。

销售实现较高增长,稳步扩充土地储备,深圳大量优质土地储备稳步规划建设。2019年上半年,公司实现签约销售金额1011.92亿元,同比增长34.75%,销售增速亮眼并领跑行业;实现签约销售面积515.23万平方米,同比增长43.77%;实现销售均价19640元/平方米,同比回落6%。2019年上半年,公司通过招拍挂新增项目29个,扩充项目资源计容建筑面积383.31万平方米,一二线城市投资额占比近90%。同时,公司加大项目合作力度,完成深圳石岩艾美特、郑州马赛等项目的收购。8月18日,中央出台文件支持深圳建设成为中国特色社会主义先行示范区,而公司在大湾区的大部分资源聚焦在深圳,在蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾片区、宝安空港新城的深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发资源,这些优质资源正在有序规划并逐步开发建设。

财务结构稳健,净负债率及融资成本。公司在融资环境整体趋紧下公司信用优势凸显,截止2019年上半年末,公司有息负债总额为1384亿元,同比增长6.5%,净负债率仅为53%,相较于2018年末提升8个百分点,相较于18年同期降低20个百分点,整体净负债率小幅提升但处于可控区间,短期有息负债占比约为32%,与18年末持平,现金短债比1.7X,同比持平,短期偿债能力强。

盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为2.35元、2.80元和3.23元,考虑到公司在大湾区的土储优势和信用优势,给予公司2019年10倍估值,对应目标价23.50元,下调至“增持”评级。

风险提示:销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。