保利地产：业绩持续高增，融资优势显著

毛利率提升及权益占比上升带动业绩高增:上半年公司实现营业收入711.4亿,同比增长19.5%,归母净利润99.6亿,同比增长53.3%。业绩高增主要因:1)结转面积及结转单价提高带动结算收入增长;2)房地产业务结转利润水平持续改善,地产结算毛利率同比提升5.7个百分点至41%,带动综合毛利率及净利率同比提升4.4个、2.6个百分点至39.8%、18.2%;3)结转项目权益比例提高,少数股东损益占比同比下降6.9个百分点至23.2%。期内实现竣工面积1167万平,同比增长53.3%,完成全年计划的42.4%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款同比增长24.4%至3621.1亿,叠加24%的全年竣工计划,预计全年业绩仍有望实现较高增速。

销售延续增长,新开工积极进取:上半年公司实现销售额2526.2亿元,同比增长17.3%,位居行业第四,市占率较2018年末提升0.9个百分点至3.6%;销售面积1636.5万平,同比增长12.6%;销售均价15437元/平米,同比增长4.2%。期内一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超75%,其中珠三角、长三角两大核心城市群占比分别达27%和22%;广州实现签约金额超200亿元,佛山、北京、成都、杭州超100亿元,武汉、南京等17个城市超50亿元。上半年新开工面积2894万平,同比增长22.7%,完成年初计划的64.3%,为下半年销售提供充足货量,尽管当前楼市略有降温,但考虑公司主要布局核心城市,预计下半年销售仍将延续较好表现。

拿地整体审慎,聚焦一二线:期内公司新拓展项目44个,新增建面826万平米,总地价533亿,同比分别下降45.3%和50.3%,为同期销售面积/金额的50.5%和21.1%,较2018年分别下降62.2个和26.5个百分点。平均楼面地价6453元/平米,同比下降9.1%,为同期销售均价的41.8%,较2018年全年下降0.5个百分点。新拓展项目主要聚焦一二线,一二线拓展面积及金额占比分别为78%、60%。截至期末,公司拥有在建面积1.1亿平、待开发面积7618万平米,充足土储叠加资金端持续收紧,预计下半年公司拿地仍将相对审慎。

融资优势明显,财务状况稳健:期内公司累计回笼资金2168亿元,回款率同比上升8个百分点至86%,处于行业较高水平。期末净负债率较2018年末下降3.9个百分至76.6%,现金覆盖一年内到期负债比例263%,较2018年上升30.2个百分点,债务结构合理。尽管行业资金面持续趋紧,但公司存量债务综合融资成本4.99%,较2018年末下降0.04个百分点,融资优势明显。n两翼业务市场化提升,物业板块上市在即:公司旗下保利物业积极加大业务外拓,截至4月30日合同管理面积约3.7亿平,在管面积近2.0亿平,其中外拓项目在管面积近0.9亿平,并已递交赴港上市申请材料。保利投资顾问期内新进入城市11个,累计覆盖城市超过200个,持续提升市场竞争力。商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。

投资建议:考虑公司项目盈利能力及结算速度好于此前预期,上调公司2019-2021年EPS预测至2.05(+0.14)、2.50(+0.2)和3.01(+0.27)元,当前股价对应PE分别为6.8倍、5.6倍和4.6倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显、两翼业务市场化提升,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。