房地产行业2019年第22周:重点房企5月销售表现继续向好

地产板块上涨0.76%,近几周持续跑输大盘:本周大盘上涨1.0%,28个行业中除银行与家电外均录得正收益,地产板块上涨0.76%,再度跑输大盘,在28个行业中表现位列第22位。本周末板块PE及PB估值回升至9.8X及1.5X,PB估值重新提高至1年中枢以上,板块估值继续处于历史底部区间。本周板块涨幅前五为空港股份、苏州高新、南都物业、长春经开及电子城,雄安及经开区概念表现活跃;跌幅前五为海航基础、ST华业、天房发展等。重点公司中新城、中南涨幅靠前,超6%,华发、华夏幸福涨幅超2%,此外保利、阳光城、金地、招蛇也均有小幅上涨。

五月重点房企销售整体向好,招蛇、新城表现靠前:本周末CRIC发布了房企销售排行榜,1)从整体上,5月房企总体销售情况向好,单月同比来看,重点房企中除碧桂园、金地等少数企业在销售额或销售面积上出现下滑,其它均有上升,平均获得两位数增长;2)A股上市房企中,招蛇销额单月同比升幅超60%,表现靠前,新城近50%,表现同样不俗,此外万科、阳光城及荣盛同比升幅均超30%;3)累计来看,碧桂园、恒大、金茂1~5月销售额分别同比下降8.11%、8.89%和4.06%,其余公司1~5月销售同比均有上涨,A股房企中,招蛇、新城、阳光城、金地表现靠前,销额同比分别达到41%、38%、34%及33%。

重点城市5月新房成交表现依然较好:成交上,本周重点31城新房成交量环比小幅回升,但同比出现下降,尽管如此周成交量连续4周维持在2018年周均水平以上,滚动月同比及月环比分别为12.2%及16.6%,重点城市5月表现依然较好,年初至今成交累计同比升5.8%,相比上周末小幅收窄。本周重点一二线新房成交量同比由正转负,而三线同比继续维持上升,年初至今一二三线新房成交同比34.7%/3.4%/-0.2%,近期一线升幅、三线跌幅均持续收窄。供给上,本周重点10城新增供给同环比均有下降,同比为连续六周上升以后首次下滑,年初至今新增供给累计升21.1%,升幅连续回落三周,而成交供应比再次回升至1以上,本周末狭义去化周期10.39个月。年初至今重点一二三线累计新增供给同比分别为35.9%/20.2%/5.3%,截止本周末一二三线去化周期8.22/5.69/13.62个月,近期一线供给持续回落,去化周期不断下降。

维持推荐评级:基本面上,重点城市5月销售同比继续上升,龙头房企销售情况基本向好;在此背景下,住建部在4、5月对10城进行预警后,传监管收紧“地王”融资,部分房企债券、ABS发行将被暂停,此外楼市较热的苏州可能进一步出台调控政策。目前来看地产政策将继续以平稳为主基调,因城施策,有保有压,而另一方面贸易战的发展对未来政策面可能产生一定不确定性。我们维持推荐1)估值较低、布局重点城市的弹性标的阳光城、新城,2)低估龙头万科、保利及招蛇。

风险提示:行业及信贷调控政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期