房地产行业2019年1~3月房地产数据点评:销售面积增速超预期,行业小阳春回暖

报告摘要:

房地产投资增速继续上行,新开工增速反弹。2019年1-3月,全国房地产开发投资额2.38万亿元,同比增长11.8%,增速上升0.2pct;新开工面积3.87亿平米,增长11.9%,增速上升5.9pct;竣工面积1.85亿平米,同比下降10.8%,降幅收窄1.1pct。我们认为新开工面积增速反弹主要受3月行情刺激以及2018年土地市场的高景气影响;考虑2017、2018巨量的销售面积,我们认为2019年竣工面积降幅将逐步收窄至转正。2019年3月,房地产开发景气指数为100.78,较2月份提高0.21个百分点,市场3月小阳春回暖。

销售增速回暖,单月销售面积增速由负转正。1-3月份,商品房销售面积约2.98亿平方米,同比下降0.9%,增速收窄2.7pct;单月销售面积约1.57亿平米,同比增长1.75%;商品房销售额约2.70万亿元,同比增长5.6%,增速上升2.8pct。我们认为本月销售面积的反弹并不具备持续性,考虑行政政策、棚改货币化等因素并未出现大的变化,我们依然认为2019年销售面积增速将逐步见底。

土地市场低位运行,溢价率有所上行。1-3月份,房地产开发企业土地购置面积2543万平方米,同比下降33.1%,降幅收窄1pct;土地成交价款1194亿元,下降27%,降幅扩大13.9pct;受三月行情影响,3月百城土地成交溢价率为19.93%,为2019年以来新高,较1、2月提升约10pct。

开发到位资金依赖居民端贡献,按揭利率持续下行。1-3月份,房地产开发企业到位资金3.89万亿元,同比增长5.9%,增速上升3.8pct。受市场成交回暖,定金及预收款以及个人按揭贷款分别同比增长10.5%、9.4%,对到位资金拉动作用明显。行业的融资环境持续保持较为宽松的状态,国内贷款及自筹资金累计增速也同比转正。

个股方面我们推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A和金地集团;建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头:中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城;

风险提示:调控政策进一步收紧;市场表现超预期下行。