房地产行业:中央会议定调,因城施策、分类指导

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.43,较上周提升3.82%,从申万一级其他行业表现来看,房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等位置。周收益率-4.27%,较上周收益率收缩4.94pct,上周各板块收益率集体下调,传媒、通信、农林牧渔板块收益率下调幅度较小。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。

一手房成交环升4.96%:全国41城一手房成交面积505.31万方,同比上升8.92%,环比上升4.96%,累计同比下降3.38%;其中一线4城成交面积99.74万方,同比上升43.98%,环比上升29.96%,累计同比下降3.82%;二线19城成交面积307.48万方,同比上升11.06%,环比下降3.72%,累计同比下降2.79%;三线18城成交面积98.09万方,同比下降16.71%,环比上升16.64%,累计同比下降4.70%。

二手房成交环升3.73%:全国15城二手房成交面积118.55万方,同比下降19.77%,环比上升3.73%,累计同比下降24.47%;其中,一线2城成交面积31.69万方,同比下降7.53%,环比上升6.28%,累计同比下降24.65%;二线9城成交面积81.56万方,同比下降19.66%,环比上升3.85%,累计同比下降9.82%;三线4城成交面积5.30万方,同比下降55.76%,环比下降10.62%,累计同比下降22.12%。

可售库存环升0.70%,去化周期减少0.25周:1)全国15城可售库存套数同比上升24.41%,环比上升2.73%;其中一线4城同比上升36.26%,环比上升3.50%;二线8城同比上升21.91%,环比上升2.36%;三线3城同比下降5.70%,环比上升1.00%。2)全国15城可售库存去化周期33.96周,较上周增加1.05周;其中一线4城去化周期39.12周,较上周增加1.95周;二线8城去化周期35.44周,较上周增加0.47周;三线3城去化周期18.14周,较上周增加0.45周。

土地成交量升价跌:1)100大中城市供应规划建筑面积1869.73万平米,累计同比+14.69%,相对过去四周变化幅度为-58.76%;100大中城市挂牌均价2190元/平米,同比+3.60%,环比+9.50%;2)100大中城市成交总建面2700.94万平米,累计同比+4.43%,相对过去四周变化幅度为+12.21%;100大中城市成交总价783.34亿元,累计同比-4.77%,相对过去四周变化幅度为+11.71%;100大中城市成交楼面价2900元/平米,同比-31.87%,环比-7.82%;3)100大中城市土地溢价率4.77%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为1.25%、3.28%、11.11%。

政策方面:上周中央经济工作会议召开,总结2018年经济工作,分析当前经济形势,部署2019年经济工作。会议指出“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。

投资建议:当前地产行业类似于11年末12年初,相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H股)、融创中国(H股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务(H股)等。

风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期