房地产行业点评:销售持续回落,投资表现坚挺

事件:统计局发布2018年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况:2018年1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。房屋新开工面积188895万平方米,增长16.8%,增速提高0.5个百分点。1-11月份,商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点;商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。

点评:

投资仍然坚挺,增速维持高位。2018年1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。受土地购置费高增影响,房地产投资增速一直处于高位。11月单月投资同比增长9.3%,较10月提升1.6个百分点。预计后续投资会有所回落,主要系土地购置略有降温,2018年1-11月土地购置面积25326万平米,累计同比增长14.3%,较前值继续回落1个百分点;其中11月单月土地购置面积3363万平米,同比增长8.1%,增速继续回落4.1个百分点。房屋新开工面积188895万平方米,增长16.8%,增速提高0.5个百分点。我们认为新开工高增主要来自两方面原因:1、部分企业担忧后市,抢开工加速销售;2、部分城市库存水平较低,企业逐渐进入补库存阶段。

销售面积单月降幅扩大。11月全国商品房销售面积15487万平米,同比减少5.1%,较10月增速继续下降2个百分点;销售金额13594亿元,同比增长8.8%。2018年1-11月份,商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点;商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。2018年三季度以来,部分城市去化率下降,主要因前期购买力释放较为充分,叠加政策持续高压态势引起部分购房者开始观望。分区域看,1-11月东部、中部、西部、东北四个地区销售面积增速分别为-5.1%、7.9%、6.6%、-4.4%,销售面积增长仍然主要依赖于中部、西部地区拉动;从销售金额看,东部、中部、西部、东北四个地区增速分别为5.6%、20.6%、23.5%、7.3%。

到位资金增速小幅回落,自筹资金和预收款贡献增量。2018年1-11月,房地产开发企业到位资金150077亿元,同比增长7.6%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中,国内贷款21807亿元,下降3.7%;利用外资102亿元,下降30.4%;自筹资金50619亿元,增长10.0%;定金及预收款49551亿元,增长15.7%;个人按揭贷款21420亿元,下降0.9%。受行业融资收紧和整体降杠杆环境影响,按揭、利用外资和国内贷款增速维持负增长状态,房企到位资金持续依赖销售回款。

投资建议:预计2018年房地产行业销售将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强。在当前面对较大不确定性的环境下,我们认为地产仍是为经济托底、拉动内需的重要力量。板块目前估值处在历史底部水平,增速与估值不匹配,建议重点关注。持续推荐新城控股、万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设、金科股份、绿地控股、荣盛发展、蓝光发展,H股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、融信中国、宝龙地产。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、股东变动、施工、拿地等);汇率波动风险。