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万科A:业绩稳步增长,债务结构合理

来源:平安证券 作者:杨侃 2018-10-27 00:00:00
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事项:公司公布2018 年三季度报,实现营业收入1760.2 亿元,同比增长50.3%,净利润139.8 亿元,同比增长26.1%,实现EPS1.27 元,符合市场预期。

平安观点:

毛利率持续攀升,业绩稳健增长。受结算规模增加影响,期内公司营收同比增长50.3%、归母净利润同比增长26.1%。营收增速大于净利润增速主要因:1)期内部分城市楼市调整,计提存在风险项目资产减值准备,影响归母净利润-19.6 亿;2)合作项目结算比例上升,少数股东损益占比提升10.7 个百分点至35.8%。随着前期市场回暖期销售、盈利较好项目逐步步入结算周期,期内地产毛利率同比上升4.5 个百分点至27.8%。

未结资源丰富,持续高增可期。期内公司实现结算面积1280.6 万平,结算收入1675.6 亿,同比分别增长32.5%和52.0%;结算均价13084 元/平米,较2017 年全年上升11.2%。由于销售规模远高于结算规模,期末已售未结资源3849 万平,按合同金额合计约5523.8 亿元,较2017 年末分别增长29.9%和33.3%;未结资源均价较2017 年末增长2.6%至14351元/平米,充足未结资源为业绩持续增长奠定基础。

销售增长平稳,新开工积极进取:期内公司累计实现销售面积2902.1 万平,销售金额4315.5 亿元,同比均增长8.9%,销售额市占率较上年末提升0.1 个百分点至4.1%。平均销售均价14870 元/平,较2017 年全年上升0.9%。公司坚持现金为王,强化资金管控,前9 月销售商品、提供劳务收到现金2739.4 亿,占同期销售的63.4%,较2017 年略降6.1 个百分点,亦受到整体紧资金面的波及。期内累计实现新开工面积3649.0 万平,同比增加40.4%;实现竣工面积1,554.8 万平方米,同比增长36.8%,占全年计划竣工面积的59.1%。

拿地稳健,土储资源丰富:公司坚持理性投资策略,在确保价格合理的前提下适时补充项目资源。1-9 月累计新增177 个项目,总建筑面积约3582.5 万平,同比增长10%。新增项目83.6%位于一二线城市,权益比例较2017 年全年略降5.9 个百分点至554.1%。全口径拿地销售面积比123.4%、平均楼面地价(5401 元/平)为同期销售均价的36.3%,分别较2017 年下降4.9 个、17.3 百分点。期末在建及规划建设项目面积约1.5 亿平米,可保障未来2-3 年销售。

融资优势延续,负债结构合理:公司坚持以现金流为基础的真实价值创造,保持财务、资金状况的稳健性。期内成功完成中票、住房租赁专项债、超短融的发行,融资成本均在3.1%~4.6%,融资优势明显。期末在手现金1327.7 亿,为一年到期长短期负债的178%,超过66%的有息负债为长期负债,短期偿债压力无虞。净负债率较年初上升42.3 个百分点至51.2%,仍处于较低水平。由于期内加大拿地及开工,经营性现金流净流出257.3 亿。

投资建议:鉴于资产减值规模超出此前预期,小幅调整公司2018 年盈利预测,预计2018-2019 年EPS 分别为3.26(-0.06)元和4.11 元,当前股价对应PE 分别为7.2 倍和5.7 倍。公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。同时随着市场高点时销售项目步入结算周期,毛利率和业绩增速有望维持高位,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1)目前按揭利率连续21 个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;2)随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司的融资成本面临上行风险,无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力;3)三季度以来部分城市房地产市场出现调整,后续面临资产减值风险。





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