万科A:销售增幅扩大,投资力度加强

万科A(000002.CH/人民币27.53, 买入)发布三季报:2017年1-9月实现营业收入1,171亿元,同比增长0.04%;实现归属于上市公司股东的净利润110.9亿元,同比增长34.2%。公司三季报业绩增长延续2季度的强势表现,主要由于公司结算毛利率水平回升5.4个百分点,符合我们中报业绩点评的判断;3季度公司销售增幅继续扩大,1-9月实现销售额3,961亿元,同比增长51%,较1-6月扩大5个百分点;另一方面,公司3季度投资力度明显加大,新增项目面积大幅高于销售面积,净负债率上升但仍显著低于行业平均水平,保障未来扩张空间。公司作为地产开发行业龙头,充分享受行业集中度提升,目前市盈率仅11.8倍,我们重申买入评级。

支撑评级的要点地产销售同增51%,三季度增幅扩大。公司1-9月实现签约销售额3,961亿元,同比增长50.7%;签约销售面积2,665万平米,同比增加33.8%,销售均价14,866元/平米,同比增长13%。其中,前三季度北方区域销售增长较快,面积和金额同比分别上升66.1%和82.3%。公司3季度单季销售同比增长63.3%,增幅较2季度明显扩大,目前市场份额为4.3%,进一步巩固行业龙头地位。

结算收入下降1.5%,毛利率回升5.4个百分点。公司1-9月实现结算收入1,102亿元,同比减少1.5%,实现结算面积967万平米,同比下降2.7%,结算均价为11,404元/平米;实现结算毛利率23.35%,同比回升5.43个百分点,我们预计主要由于2014年上半年-2015年的部分项目受益于行业周期的底部反转。截至6月,公司已售未结资源增至4,321亿元。我们认为年内结算毛利率回升的趋势有望延续,而充足的预售资源也支撑公司后续的业绩释放。

第三季度加大投资力度,净负债率升至38.2%。公司在坚持审慎投资策略的同时积极关注市场机会,第三季度适度加大投资力度,新增项目总建筑面积约1,729万平方米,大幅超过796万方的销售面积;1-9月累计新增项目总建筑面积约 3,288万平方米,权益比例64%,按投资金额计算91. 6%位于一二线城市。公司目前在建总建筑面积6,869万平米,规划中项目建筑面积5,997万平米,已售未结算面积为3,261万平米,保证未来销售和结算资源。

长租公寓迎政策利好,发起设立首个商业地产CMBS。长租公寓方面,公司的集中式长租公寓品牌“泊寓”已覆盖24个一二线城市,累计获取房间数超过7万间,开业超过2.4万间。公司自2014年开始积极布局长租公寓,显著受益于近期密集出台的租赁住房政策。物流地产方面,公司的物流地产业务累计获取46个项目,可租物业建筑面积366万平米,报告期内新增110万平米。商业地产方面,10 月公司商业开发与运营平台印力集团发起设立首个 CMBS“中金 -印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”。