京能置业:有改革利好、有业绩支撑

自贸区试点和国企改革是新一轮改革开发的重头大戏

十八届三中全会中央提出自贸区试点和国企改革两大改革措施,国企改革将对提高我国国有企业经营效率,提高我国社会资源利用的整体效率有着重要的意义,我们认为有大概率的可能是借鉴“淡马锡”模式。自贸区的试点和推广对中国经济、金融领域有着深远的影响,我们认为除了上海自贸区试点之外,其他地区自贸区试点或将陆续推进。

天津自贸区有望获批,意义重大

2007年12月,天津东疆保税港区一期封关后,天津政府就将自由贸易港区作为自己未来的发展方向,并提上议事日程。据媒体报道称,天津滨海新区自由贸易区方案已向国务院申报。我们认为天津自贸区获批的概率极大,这对天津的城市发展有着重大的意义。

上海经验表明,自贸区和国企改革对相关个股刺激明显

从去年12月4算起至今,上海自贸区和国企改革概念各股涨幅远跑赢指数,中华企业、浦东金桥、陆家嘴、张江高科、市北高新等分别大幅跑赢沪深300指数62.65、71.31、76.69、17.29、46.32个百分点;而表现最为抢眼的是外高桥,累计涨幅高达454.6%,大幅跑赢沪深300指数440.2个百分点。

公司真正受益于天津自贸区,但股价反映得仍不够充分

公司目前土地储备主要分布在北京、天津、大连、银川等地,公司权益储备建筑面积超过200万方。值得注意的是,公司旗下海与城项目,权益60%,总建筑面积约80万方,项目处于天津东疆港保税区中央,与其他天津自贸区概念股相比,公司才是天津自贸区的真正受益者。相比其他天津自贸区概念股,公司股价反映仍不够充分,预计后续有补涨的可能。

首次覆盖,给予谨慎推荐评级

公司直接受益于天津自贸区设立,由于公司实际控制人是北京国资委,还将受益于未来可以期待的国企改革,包括有望受益于“京七条”提出的“企业利用自有用地建设自住型商品房”的利好(因为大股东北京能源投资集团就有大量工业用地)。公司基本面相对于其他同类概念股,更为扎实。我们预计2013-15年EPS分别为0.55/0.63/0.81元/股,NAVPS为11.5元/股,股价折让近50%,首次覆盖,给予谨慎推荐评级。