保利地产:销售有所回落,投资保持审慎

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保利地产发布2018年11月销售及新增项目公告:2018年11月,公司实现签约面积233.51万平方米,同比减少19.53%;实现签约金额335.22亿元,同比减少7.92%。1-11月,公司实现签约面积2469.16万平方米,同比增长23.96%;实现签约金额3682.91亿元,同比增长34.28%。11月公司新增6个土地项目,总地价67亿元。

点评

11月销售增速有所回落。11月公司销售金额和销售面积同比分别减少7.92%和19.53%,单月销售均价14356元/平米,同比增长14.42%。从累计数据来看,2018年1-11月累计销售金额同比增长34.28%,销售面积同比增长23.96%;累计销售均价达14916元/平米,同比增长8.32%,公司单月销售增速呈现负增长态势,主要是受到去年同期基数较高影响,整体来看公司销售仍然具备较强韧性。

审慎拿地,拿地均价持续低位。公司11月份在广州、珠海、青岛、石家庄、太原这5个城市新获取6个土地项目。公司单月拿地金额67亿元,仅占销售金额的20%,较前值下降39个百分点;拿地建筑面积149万平米,面积口径权益比例53%。公司拿地项目虽然集中在一二线及热点三线城市,但成本控制卓有成效,单月楼面均价仅4506元/平米。11月公司在一线、二线、三线城市拿地总成本占比分别是47.8%、41.6%、10.5%。从累计数据来看,1-11月公司累计新增规划面积2999万方,同比减少4%;总地价1875亿元,同比减少8%;平均楼面地价6252元/平米。公司作为具备央企背景的地产龙头公司,在融资环境趋紧下优势显著。

投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计2018-2020年EPS分别为1.71、2.15、2.68元,对应PE分别为7.28、5.80、4.64倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。