深振业A:等待平台价值实现

事项:深振业披露中报:上半年实现营业总收入11.7亿元,同比下降22.7%,实现归属上市公司净利润2.7亿元,同比上升2.4%,对应EPS0.20元,略低于我们的预期。

平安观点:

毛利率上升提振业绩,但难改全年毛利率下滑

公司营收下降主要是因为报告期内房地产结算面积同比大幅下降,但受报告期内主要结算项目振业城六、七期毛利率较高(54%)和三费占比下降(由去年的4.1%降至3.0%)影响,公司净利润同比仍上升2.4%。全年来看,由于公司主力结算项目天津“新博园”项目(期末预收款21.2亿,占公司年内总结算资源的一半以上)在下半年结算,且毛利率仅为约32%,预计将拉低公司全年毛利率同比下降4-5个百分点。

半年销售符合预期,预计全年销售额35亿

由于报告期内公司主要销售去年尾盘项目,且主要以大户型为主,仅实现销售面积10.4万平,销售收入11.7亿元,同比分别下降27.6%和32.2%。天津新博园、振业城六-七期、西安振业一期为上半年主要销售贡献点,其中天津新博园实现销售收入5.2亿,占上半年总销售额的44.3%。下半年公司长沙振业城(预计新推5-6万平)、西安振业二期(预计新推10万平)、振业峦山谷二期(预计新推1万多平别墅项目)将陆续入市,加上上半年存货,我们判断下半年整体可售货量在30万平左右,对应可售货值约35亿,预计公司全年可实现销售额35亿左右,超过公司年初制定的24亿销售计划底线,但较去年41.7亿销售收入将有所下降。

财务状况稳健,加杠杆重启扩张步伐

报告期内公司适度加大杠杆,新增11亿长期贷款。受此影响,净负债率较年初上升2.7个百分点至-13.9%,期末公司剔除预收款后资产负债率较年初上升2.9个百分点至39.5%,但仍均处于行业较低水平。期末持有货币现金28.2亿,且几乎无短期借款和一年内到期长期借款。较低的负债水平和充足的现金为未来土地项目的持续补充奠定基础。截至报告披露日,公司先后在东莞、天津补充土地建面18.7万平,对应拿地金额10.8亿。当前公司从拿地到预售大概为2年,预计新拿地块将在2015年逐步贡献销售。由于公司2009年以后鲜有补充新项目,除长沙、惠阳外大部分布局区域土地储备已显不足,预计公司接下来仍将积极补充土地储备,全年拿地支出在20亿左右。受公司拿地投资影响,预计公司负债率将有所提升。

公司有望成为国资委旗下地产业务整合的平台

深圳市属国资国企改革发展“十二五”规划明确指出“以优势地产企业为依托,推进行业整合”。我们认为公司极有可能成为国资委整合旗下房地产业务的平台。1)公司房地产业务收入占比最高,业务最纯粹,有利于未来地产业务的整合。当前深圳国资委旗下共有深振业、深物业、深深房、深天健和沙河股份涉及房地产业务,从各公司2012年营收构成来看,公司96.8%的营收来源于房地产业务,远高于其它大部分房企。2)深圳国资委及其一致行动人近年持续增持公司股份,牢牢把握公司控制权,并逐步退出深长城等房企的经营,彰显国资委持续看好公司的信心。

盈利预测与投资评级

预计公司2013-2014年EPS分别为0.56、0.69元,对应PE分别为7.7倍和6.3倍。短期来看,公司资产负债结构优良,财务杠杆仍具有较大提升空间,期末预收款25.4亿,覆盖我们2013年营收预测未实现部分的85%。长期来看,公司极有可能作为国资委资源整合的平台。首次覆盖给予公司“推荐”评级。

风险提示:调控收紧带来的销量不及预期风险。