苏宁环球:销售爆发性极强,价值严重低估

自我们强烈推荐以来,公司股价表现强劲。3 月19 日我们发布调研报告强烈推荐之后,公司股价累计上涨23%,跑赢行业指数9 个百分点。上周至今累计上涨12%, 领先行业指数5 个百分点。

刚需产品为主,销售增长领跑行业,1-5 月销售已超去年全年水平。我们跟踪测算1-5 月公司认购约33 亿元,其中5 月认购5-6 亿元,与4 月持平。南京江北大盘--天润城、威尼斯水城仍是销售主力,以刚需户型为主,1-5 月认购已超过25 亿元,销售回暖极为明显,售价近期也略有回升。此外,异地拓展项目芜湖、宜兴大盘销售也明显好转,1-5 月已认购6 亿元以上,开始实质性贡献销售收入。

调高预测至全年销售80 亿元(+170%),销售增长将继续领跑行业。考虑到上海长风商业项目今年3 季度将上市,我们调高对公司12 年销售的预测,由65 亿元上调至80 亿元。各项目销售预测如下:(1)南京江北天润城、威尼斯水城货量约70 亿元,以略超7 成的去化计算对应销售50 亿元;(2)芜湖、宜兴项目货量25 亿元,以6 成去化计算对应销售15 亿元;(3)上海长风商业项目,位于中环线旁核心区域,建面约10 万方,扣除可能自持的酒店建面2 万方,可供出售的商务独栋别墅、甲级写字楼建面约8 万方,估测可售面积约6.4 万方,参考周边可比项目估测售价在4 万元/平米以上,货值超25 亿元,以略超5 成的去化计算对应销售约13 亿元。此外,公司还有南京栖霞区名都汇等若干项目在售,预计可贡献销售2 亿元以上。

未来3-5 年内销售、业绩持续高增长可期。14 年南京青奥会前地铁3 号线通车将破解江北交通瓶颈,作为公司销售主力的南京江北大盘有望迎来量价齐升,目前售价仅为与其一江之隔的楼盘的一半左右,未来价格提升空间巨大,而且由于土地增值税率锁定,利润率提升的弹性很高。

12-14 年EPS0.52/0.71/1.01 元,对应PE15/11/8 倍,RNAV13.41 元,11 年末账面预收款34 亿元+1-5 月销售33 亿元,已锁定12 年业绩全部和13 年的32%。公司短中期销售增长爆发性强,长期向“地产+资源”转型发展空间大。目前股价5.6 折交易,投资价值严重低估,提高目标价至RNAV 平价交易,继续“强烈推荐”。