北辰实业2010年报点评:业绩表现平稳,增长潜力不高

点评:

发展物业低于预期,市场占有率和毛利率双降。报告期内,公司发展物业实现营业收入369,643.2万元,同比小幅上升3.30%,但受商品房开发结算周期和北辰福第(双限房部分)毛利率相对不高的影响,税前利润为人民币56,798.0万元,较去年同期下降50.96%。报告期内,公司发展物业实现新开工面积112万平方米,开复工面积217万平方米,竣工面积64万平方米。受可售面积减少的影响,发展物业实现合同销售金额和销售面积分别为人民币245,742万元和24.6万平方米,市场占有率同比有所下降。

投资物业增长较快,出租率还有上升潜力。报告期内,随着总建筑面积53万平方米的国家会议中心、北辰世纪中心写字楼、北辰洲际酒店和国家会议中心大酒店全面投入使用,公司投资物业经营面积51万平方米上升至104万平方米。受经营面积增加带动,公司投资物业实现营业收入人民币141,429.8万元,同比大幅上升72.70%。尽管新增项目集中处于经营爬坡给公司带来了较大的经营压力,但公司“以会展为龙头,大力推进会展联销”的经营依然拥有较高效率。预期2011年国家会议中心、北辰世纪中心写字楼等新增资产出租率将会有所上升,为公司业绩实现平稳增长提供有力保障。

商业物业增长较快,但对利润影响有限。报告期内,公司商业物业实现营业收入人民币35,236.0万元,同比小幅下降1.86%。受毛利率回升和租金收入增加的影响,二零一零年商业物业实现税前利润为人民币2,424.9万元,较2009年大幅上涨216.24%。但由于该业务基数较小,对公司利润影响有限。

维持“中性”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS 分别为0.07元、0.08元和0.10元,对应动态市盈率为60倍、56倍和52倍,给予“中性”的投资评级。