金融街:业绩低于预期,因计入存货跌价准备及利润率不及预期

金融街控股公布2011 年净利润为人民币20 亿元。剔除人民币8,340 万元的税后投资物业重估收益后,核心盈利为人民币11.8 亿元,同比下滑2%、较我们的预测低18%。要点:1) 业绩低于预期主要是因为北京大兴土地项目计提了1.56 亿元的税后存货跌价准备。该项目位于北京南六环路,公司于2010 年12 月以20 亿元的总地价(土地成本约为每平米8,700 元)收购了该项目。我们注意到该项目周边具可比性的保利/龙湖项目售价为每平米1.1 万元至1.3 万元。此外,2011 年核心利润率为13.9%,较预期低3 个百分点,我们预计2012 年净利润率为13.4%。 2)我们预计2012 年合同销售收入为人民币137 亿元(管理层预期为人民币150 亿元以上),同比增长6%。截至2011 年,公司未结算销售收入为人民币136 亿元,已经锁定了我们2012/2013 年预期收入的100%/30%,好于90%/10%的同业均值。3) 其他:租金收入为人民币8 亿元,同比增长18%。财务状况保持良好,2011 年净负债率为66%(截至2011 年上半年为47%、A 股同业为73%)。

投资影响。

我们将2012-2014 年每股盈利预测微调了-2%/-3%/+4%以体现对利润率假设的调整以及项目进展情况。之后我们将12 个月目标价格从人民币8.03 元微调至7.80元,仍较2012 年末预期净资产价值折让40%。该股当前股价较2012 年预期净资产价值折让50%,对应13 倍的2012 年预期市盈率,而A 股同业均值分别为折让47%和10 倍。维持中性评级。风险:预售好于/差于预期。