鲁商置业中报点评:静待下半年业绩销量双绽放

静待下半年毛利率回升。受去年同期低基数影响,报告期公司营收大幅增长120.7%,但由于报告期内主要结算的常春藤、青岛蓝岸国际、临沂凤凰城毛利率均较低,导致房地产业务毛利率同比降9 个百分点至26.9%,净利润同比仅增长48.4%,大幅低于营收增长。全年来看,由于公司年内主要的利润来源青岛首府在下半年结算(预计可结算资源约30 亿),且毛利率较高,预计将带动公司全年整体毛利率回升。

销量表现亮丽,全年有望超额完成20%增长目标。报告期内公司实现销售收入35.7 亿,同比增长54.3%,包括哈尔滨松江新城(约6 亿)、青岛首府(7-8 亿)、济宁南池公馆等。公司年内销售目标为最低销售增速20%,即不低于91 亿,当前已完成39.2%。我们判断2013 年公司整体可售货值约200亿左右,下半年青岛首府商业部分、菏泽凤凰城、哈尔滨项目、济宁南池公馆均有望新推或加推。综合今年的货值和目前去化情况判断,我们预计公司年内完成销售计划的概率较大。报告期内公司实现开工面积51.53 万平,完成全年开工100 万平米以上计划的51%。

预收充足,关联方仍是主要资金来源。由于销售大于结算,期末公司预收款较年初增长38%至75.5 亿,为我们全年营收预测未实现部分(44.9亿)的1.7 倍,充分锁定全年业绩。期末在手现金30.1 亿,为短期负债和一年内到期负债总和(15.8 亿)的1.9 倍,剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为62.6%和-16.5%。报告期内新增关联方贷款21.3 亿至93.4 亿,占公司扣除预收款后负债的59.6%,大幅高于行业平均水平。由于关联方贷款并未体现在净负债率中,公司净负债率虽然较低,但真实的加杠杆空间仍十分有限。

盈利预测与投资评级。预计公司2013-2014 年EPS 分别为0.57、0.72元,对应PE 分别为7.0 倍和5.6 倍。公司年内毛利率有望提升带动业绩重回上升轨道,充足可售保障销量增长。维持公司推荐评级,目标价格5.7 元。

风险提示:销量和结算进度不及预期的风险。