万科10月销售点评:销售再超预期,彰显龙头本色

10月销售高达221亿,继9月后再超市场预期

2014年10月份,万科(000002.CH/人民币9.39;2202.HK/港币14.90,谨慎买入)实现销售面积191万平米,环比增长15%,同比增长14%,好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比下降2%的水平;销售金额221亿元,环比增长13%,同比增长27%,单月销售创下除今年1月外的历史次高,继9月后再超市场预期;单月销售均价11,590元/平米,环比下降2%。

前10月,公司实现销售面积1,454万平米,同比增长15%,仍好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比下降19%的水平;销售金额1,711亿元,相当于我们全年预测销售收入的81%,好于行业平均水平,同比增长17%,涨幅较前9月再扩大1个百分点;累计销售均价11,768元/平米,同比增长2%。

展望2014年,基于公司稳定的财务表现、合理的产品定位以及丰富的可售资源,我们维持对公司今年销售2,100亿元的预测,同比增长23%。预售锁定方面,至14年10月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-15年房地产预测收入的100%和94%。

拿地量略有回升,但土地扩张仍趋谨慎

2014年10月份,万科在土地市场仅新获取深圳、广州、合肥和重庆4个项目,共新增建筑面积106万平米,总地价58亿元,环比增长186%,拿地额占比当期销售额比值低位回升至26%,但公司对土地市场仍持谨慎态度;平均楼面地价5,488元/平米,占比周边房价平均仅为37%;前10月,公司合计拿地285亿元,占比当期销售低位回升至17%,但较11-13年的40%、38%和63%呈现大幅下降,目前土地市场价格未充分调整之际,公司拿地仍趋于谨慎。

重申万科A股买入评级、H股谨慎买入评级

在行业供需临近拐点之际,万科放权城市公司,强调互联网思维,并鼓励进行营销创新,抢占市场份额,提高市占率,公司10月销售再超市场预期,前10月合计实现销售1,711亿元,同比增长17%,优于行业同期销售表现,持续受益于行业集中度的提升,并预计全年完成2,100亿元难度不大,同比增长23%;此外,近期公司联手凯雷开发商业地产、并学习凯德模式,有望打通商业地产经营正向循环,另一方面,在全面开展事业合伙人制度之后,事业合伙人持续增持,实现公司与员工利益捆绑,提高管理层的工作热情和创造力,并将激发管理层市值管理的动力,促使公司股价预期更加稳定。我们维持公司2014-15年每股收益预期分别为1.70元和2.05元,重申A股买入评级、H股谨慎买入评级。