万科A调研报告:目标准确,眼光深远

报告摘要:

合适的产品类型和准确的客户定位使得公司占尽市场先机。公司目前产品结构中,144平方米以下的户型占88%。客户结构中,首次购房者的比例逐年提升,目前占比为36%。公司产品定位为面向大众的普通住宅,这一定位恰好符合我国的主流消费人群,也符合政策调控中所要支持的人群。因此公司历经了数个房地产波动周期后,不但能够保持较好的发展,并能够在调控中获取更多的发展和壮大自己的机会。

质量控制是公司的生命线。公司长期以来对于产品质量尤其重视,未来还将加大规模型战略总包的合作力度,全面学习日本的施工经验;公司继续推进工业化体系建设,11年公司工业化项目开工272万平方米,完善了工业化分级体系,为工业化的进一步发展提供了技术支持;今后公司在绿色住宅方面投入的精力将继续增强,11年公司通过绿色三星评审项目共273.7万平方米,同比增长365%,其中三星住宅部分268万平方米,占全国的50.7%,未来绿色住宅在公司产品中的比重将继续加大。

公司项目布局成熟,未来将进入深耕阶段。公司在长三角、珠三角、环渤海和中西部重点城市的布局已经结束,目前公司已经进入的城市为50个,其中一线城市5个,二线城市18个,三线城市27个。公司一、二、三线城市项目权益面积占比分别为19%、41%和40%。公司未来将主要深耕这些已经进入的城市,在这些城市里面寻找合适的投资项目。同时,公司未来将加大一线城市的关注程度,目前一线城市市场正在经历深度调整,未来可能具备较好的投资机会。

公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年至2013年的营业收入分别为729.12亿元、953.09亿元和1205.53亿元,每股收益分别为0.85元、1.06元和1.32元,对应的PE分别为9.03、7.24和5.8。我们维持“强烈推荐”的投资评级。按12年业绩10倍PE,我们给予万科六个月的目标价为10元。