保利地产:均价提升毛利持续走高,逆市拿地摊薄成本

公司公布11年8月销售数据。8月实现签约面积52.9万平米,签约金额60.2亿元,同比降36%和12%,环比增13%和19%。新增项目4个,建面135万平米,土地款36.7亿元。

投资要点:8月销售面积和销售金额同比下降,环比回升。8月公司实现销售面积52.9万平米,同比降36%,环比增13%;销售金额60.2亿元,同比降12%,环比增19%。8月销售均价11375元/平米,同比涨39%,环比涨5%。公司6月销售破百亿创新高,7月销售环比回落,本月有所回升。

1-8月累计销售面积440.5万平米,同比增12%;累计销售金额505.4亿元,同比增57%,销售增速远远高于全国水平。1-8月销售均价11473元/平米,同比涨40%。

销售面积的增加和销售均价的大幅提升,使得销售金额同比大幅增57%。

8月公司逆市大量拿地,新增项目4个,位于武汉、合肥、上海,新增规划建面135万平米,土地款36.7亿元,楼面地价2707元/平米。1-8月新增规划建筑面积630万平米,土地款153.4亿元,平均楼面地价2433元/平米,拿地成本低于2010年11%,成本低廉,储备充足,继续保持低成本高毛利的竞争优势。1-8月,在持续调控下全国住宅土地市场持续降温,溢价率及楼面地价持续下降。由于推出面积增速远低于计划供应面积增速,年底前推地量将大幅增加。住宅地价将继续下行。公司快速销售回款充足,正在择机加速拓展,逆市拿地摊薄成本,为公司未来业绩增长打下坚实的基础。

毛利率持续走高,中报毛利率如我们预期大幅提升,上半年结算均价8727元/平米,毛利率达42.5%,较10年大幅提高8个百分点。而1-8月销售均价11473元/平米,同比涨40%,较上半年结算均价涨31%。维持对11年全年毛利率大幅提升的判断,业绩持续提升无忧。

公司快速开发快速销售、以销定价的策略为公司在目前深度调控的状态下赢得了较好的销售业绩。而且高杠杆的利用使公司货量充足,在市场回暖时公司销售将取得快速的增长。我们判断公司11年全年销售金额有望超过840亿元,同比增长24%,业绩仍将遥遥领先于行业(我们预计11年行业增速在0%以上),是一线地产中业绩和估值增长弹性最大的公司。上半年末688亿元预收款锁定今年全年业绩和明业绩的一半。11-13年EPS1.12、1.51和1.96元,RNAV12.6元,当前股价RNAV86折交易,未来6个月合理价格为16.2元,再次推荐。

风险提示:注意政策调控过紧、调控时间过长带来的楼市超预期的低迷等的风险.