万科a:销售优异、集中度提升,估值迈向国际化

上半年销售过千亿,优于同期行业表现.

2014 年6 月份,万科(000002.CH/人民币8.15; 2202.HK/港币14.60, 买入)实现销售面积174 万平米,环比增长42%,同比增长56%;销售金额194 亿元,环比增长33%,同比增长44%,明显好于行业同期表现,单月销售创下历史次高;单月销售均价11,144 元/平米,环比下降6%。

前6 月,公司实现销售面积821 万平米,同比增长15%,而同期我们跟踪的17 个城市的销售面积同比下降23%;销售金额1,009 亿元,同比增长21%,相当于我们全年预测销售收入的48%,好于同期行业前30 强平均40%的销售计划完成率;累计销售均价12,288 元/平米,同比增长5%。

展望2014 年,基于公司稳定的财务表现、合理的产品定位以及丰富的可售资源,我们维持对公司今年销售2,100 亿元的预测,同比增长23%。预售锁定方面,至14 年6 月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-15 年房地产预测收入的100%和57%。

拿地额连月下滑,低持股比例贯彻“小股操盘”思路.

2014 年6 月份,万科在土地市场仅新获取上海、廊坊和广州3 个项目,共新增建筑面积72 万平米,总地价17 亿元,环比下降4%,占比当期销售进一步下降至9%,拿地金额的绝对量和相对量均出现连月下滑,扩张速度明显放缓;平均楼面地价2,336 元/平米,占比周边房价平均仅为21%;此外,本次拿地的3 个项目的股权比例均较低,平均持股比例仅24%,防范风险的同时也贯彻了公司“小股操盘”的经营思路;前6 月,公司合计拿地178 亿元,占比当期销售进一步下降至18%,较11-13 年40%、38%和63%呈现大幅下降,公司拿地更趋谨慎。

维持买入评级.

近期,万科H 顺利登陆港交所,并获得香港市场的认可,上市以来累计已上涨18%,未来万科H 也将进一步提高公司的海外融资能力,同时推动公司的估值迈向国际化;另外,近期公司全面开展事业合伙人制度,这将实现公司与员工利益的捆绑,提高管理层的工作热情和创造力,并激发管理层市值管理的动力;此外,公司上半年实现销售1,009 亿元,同比增长21%,优于行业同期销售表现,并且前5 月销售集中度也进一步提高至4.1%,我们也坚信公司在未来在行业整合中将进一步受益于集中度的提升。我们维持公司2014-15年每股收益预期分别为1.70 元和2.05 元,维持对公司A、H 股的买入评级。