莱茵置业:快回笼资金,滨海园区或成新亮点

观点:

公司快速去化回笼,资金周转率提高。公司上半年主要项目泰州“莱茵东郡”、南通“莱茵雅苑”、扬州“瘦西湖唐郡”、杭州“莱德绅华府”、“杭州泊悦府”、杭州“矩阵国际”项目均取得了较好的销售成绩,全系统半年度实现合同签约及认购签约金额12.93亿元。整体而言,公司合并范围内各项目商品房合同成交额(包含预售合同)8.8亿元,商品房销售回笼9.86亿元。合营公司杭州中尚蓝达置业有限公司上半年商品房合同成交额0.78亿元,商品房销售回笼额1.48亿元。

销售业绩大幅提升,但毛利率有所下降。报告期内,公司实现营业收入11.97亿元,同比增长139.27%;其中房地产销售收入10.11亿,同比增长252.78%,而毛利率18.98%,同比下降49.32%。销售业绩大幅提升主要由于南京铂郡项目、南通雅苑、上海莱茵美墅项目今年上半年交付,同时累计销售情况较好;而上年交付项目较少,主要有洲际藏珑项目交付。毛利率有所下降主要由于上年藏珑项目毛利较高,而今年结转项目含以微利快速销售为主的刚需楼盘,主要有铂郡、雅苑项目,导致毛利较低。

积极开发土地资源,南通滨海园区或成新增长点。报告期内,年初与南通市政府批准成立的国有独资公司南通沿海集团开发有限公司签署战略合作协议,合作开发南通滨海园区,首期开发面积为360亩(具体以实际测量的为准),并已进入施工阶段。4月公司通过公开挂牌出让竞得余政储出[2013]7号地块的土地使用权,受让土地面积为27,383平方米。

广为拓展融资渠道,引入外资战略合作伙伴。截止目前,公司已形成四种方式的多元化融资渠道,分别为银行、信托、海外资金以及房地产基金。公司并于2013年4月与瑞士狄信股份有限公司、泰州亨利房地产开发有限公司结成战略合作伙伴,引进外资共同从事城镇化开发和城市综合运营。由此保障了公司现金流的充沛,为将来的发展升级打下良好的基础。

财务费用虽大幅增长,但公司财务状况稳健。报告期内,公司销售费用0.21亿元,同比下降0.58%;管理费用0.33亿元,同比下降4.16%;但是财务费用0.19亿元,同比增长169.19%,主要由于公司增加了中原信托和中信银行委托贷款的融资利息支出。公司资产负债率为82.23%,较年初增长1.58%;真实资产负债率为41.53%,较年初增长0.72%。公司负债结构合理,有息负债占公司负债总额的37.92%,财务状况稳健。短期借款4.55亿元,较年初下降10.06%。长期借款3.13亿元,较年初下降63.36%,主要由于本报告期偿还杭州莱德、杭州枫潭、扬州西湖的大额项目贷款,未来偿债压力较小。公司预收款项23.48亿元,较年初增长0.28%,公司业绩具有保障。

结论:

公司主要布局“长三角”地区,此区域房地产市场有着很好的经济支撑。公司积极销售所开发的商品房产品,同时公司积极拓展新项目,南通滨海园区开发或成未来新增长点。公司广为扩展融资渠道,快速回笼资金。实现外资战略合作伙伴的引入,为公司发展升级打下良好基础。日前公司停牌筹划重大资产重组,公司资产有望得到优化配置。我们预计2013年下半年业绩增长势头将持续,预计公司2013年-2015年的营业收入分别为17.22亿元、25.46亿元和30.57亿元,归属于上市公司股东净利润分别为1.13亿元、1.95亿元和2.19亿元,每股收益分别为0.21元、0.31元和0.35元,对应PE分别为17.45、11.88和10.59倍,给予公司“推荐”评级。