万科A事件点评:销售略低于预期,全年仍然保持20%增长

事件:

公司发布2013 年12 月销售数据。2013 年12 月份公司实现销售面积97.6 万平方米,同比下降16%;销售金额109.5 亿元,同比下降22%。2013 年1~12 月份公司累计实现销售面积1489.9 万平方米, 同比增长15%,销售金额1709.4 亿元,同比增长20%。

主要观点:

1、全年销售略低于预期

12 月份,公司的销售面积同比增速为-16%,销售金额同比增速为-22%,当月销售仅110 亿元,低于我们此前预期。我们认为几个因素造成增速下降:1)同比基数较高。观察2012 年数据可知,2012 年12 月份公司当月销售140 亿元,是全年销售金额第二高的月份, 同比基数大造成今年增长困难。2)市场调控的影响。为了完成全年房价调控目标,目前部分城市出台微调措施,对销售造成一定影响。3)年末资金紧张,银行按揭贷款发放不畅,影响签约销售额。

2、单月销售单价同比下降

12 月单月销售均价11219 元/平米,环比上升2%,同比增长-7%。全年销售均价11473 元/平米,累计同比增长5%。

3、公司全年拿地较激进,盈利环境趋向恶化

公司12 月份拿地同比下降。12 个项目占地面积为131 万平方米, 环比增长91%,同比增长-36%;规划建筑面积为351 万平方米,环比增长75%,同比增长-30%。土地款109 亿元,环比增长56%,同比增长-38%。

公司全年获取项目规划建筑面积3364.57 万平方米,同比增长80%; 总地价款1072 亿元,同比增长97.7%;地价款/销售金额比率为62.74%,属于较高水平,说明公司全年拿地比较激进。全年平均单位地价3188 元/平方米,占销售单价比重为27.78%,较2012 年的26.6%的比例略提高,说明公司2014 年需要更大幅度的提价,才能 够保证当前的盈利水平,但我们认为2014 年房价上涨的动力较小,因此公司盈利能力下降的概率加大。

4、结论:

我们预计公司2013 年、2014 年和2015 年的营业收入分别为1128 亿元、1448 亿元和1747 亿元,归属于上市公司股东净利润分别为153.85 亿元、193.67 亿元和234.83 亿元,每股收益分别为1.40 元、1.76 元和2.14 元,对应PE 分别为5.6X、4.45X、3.67X,维持“强烈推荐”评级。