万科A:金九不金,销售同比小幅下滑

金九不金,销售面积同比自今年2 月以来首次下降。公司9 月实现销售面积105 万平米,销售金额120.4 亿元;销售面积和金额同比分别下降2.8%和3.8%,环比分别上升0.6%和6.1%。销售均价11467 元,同比降1%,环比涨5.5%。

1-9 月实现销售面积907.9 万平米,同比涨7.1%,创历史新高;实现销售金额963.2 亿元,同比降1.4%,降幅略有扩大;销售均价1.06 万元,同比跌8%。预计10 月新推盘较9 月将有所增加,销量仍将持续回升。预计四季度推盘量高于去年同期, 全年销售额将有所增长。

公司自7 月以来进入集中拿地期, 3 个月内获取权益建面390 万平。其中9 月新增9 个项目,共获取权益建面166.5 万平米,需支付权益地价43.9 亿元,平均楼面地价2636 元。新增项目多位于一二线城市,拿地成本仍相对低廉。

1-9 月新增37 个项目,共获取权益建面605 万平米,较去年同期少38%。平均楼面地价2712 元,与11 年平均拿地成本相比高3.5%。根据公司全年获取土地建面不低于销售建面的计划,四季度拿地压力集中,有待进一步跟踪。

公司以开发普通住宅中小户型产品为主,符合政策引导方向,受调控影响较小。且高周转的盈利模式能保证公司在调控中持续发展,公司的竞争优势和行业集中度将在持续的政策调控中彰显。公司今明两年业绩已锁定,预计公司12-14 年EPS1.02、1.22 和1.53 元,对应PE 分别为8/7/5 倍。RNAV9.18 元。随着调控的深入公司竞争优势的彰显,公司中长期估值仍有提升空间,维持“推荐”评级。

风险提示:行业发展超预期,价量暴涨,调控加紧,销售大幅回落,企业盈利难以实现的风险。