华业地产调研简报:地产业务稳步推进,矿业投资步伐加快

三盘齐发推货量大,全年销售值得期待

2013年公司三盘齐发,通州东方玫瑰已经2次加推,加推可售面积18.19万平方米,货值约30亿元;大连玫瑰东方II期已经全部取得预售证,可售面积12.17万平方米,货值约20亿元,3月16日加推4号楼;长春玫瑰谷二期别墅产品在售,共有A、B、C三个区,C区现未开盘,A区为38栋独栋别墅,价格880万-1100万/套,货值约4亿元。推货量大幅增加带来销售的快速增长,1-5月公司房地产销售合同金额约16.6亿元,其中通州东方玫瑰约实现合同销售金额13亿元,大连玫瑰东方二期约实现合同销售金额3亿元,长春玫瑰谷约实现合同销售金额0.6亿元。5月25日通州东方玫瑰取得D1#、D2#、D6#、D9#等幢楼的预售证,可售面积13.26万平方米,预计将会取得较好的销售业绩,再考虑到大连玫瑰东方和长春玫瑰谷项目销售,全年销售值得期待。

三大项目均有结转,全年业绩增长可期

2013年公司竣工备案项目主要有通州东方玫瑰、大连玫瑰东方和长春玫瑰谷三大项目,其中通州东方玫瑰D5#、D7#、D8#、A8#等住宅楼在2013年竣工,若再加上之前推出尚未结转的资源,预计通州东方玫瑰全年能够贡献营业收入约20亿元,毛利率预计在50%以上,净利率预计在30%左右。大连玫瑰东方预计2013年6月竣工,目前已实现合同销售金额4.2亿元,该项目已经全部取得预售证,预计全年能够为公司贡献营业收入约6亿元,该项目毛利率在40%左右,净利率在20%左右。长春玫瑰谷预收账款较少,目前基本上是现房销售,2013年贡献的业绩取决于项目销售情况。我们预计公司2013年营业收入约27亿元,全年业绩增长可期。

加快开发力度,三大项目有望开工

2013年公司计划新开工新北京中心(通州区运河核心区IV-08地块和IV-09地块),该项目计划8-9月开工,总建筑面积19.22万平方米,预计售价在30000元/平方米以上,货值约60亿元,该项目计划2014年实现销售。公司近期收购的深圳龙华地块、民治地块已开工,2014年实现销售;武汉玫瑰麓湖、深圳龙岗龙城爱莲旧改项目进展相对缓慢,武汉玫瑰麓湖尚有两证未办理(开工许可证和建筑规划证),正在积极办理之中,深圳龙岗龙城爱莲旧改项目因拆迁问题进度较慢。整体而言,公司项目开发力度加大,尤其是新北京中心建设将直接增加公司可售货值60亿元,公司成长性较好。

土地储备充足,一二级联动或是拿地主要方式

2013年1季度公司对集团资产进行收购,龙华地块、民治地块为公司补充了17.78万平方米的土地储备,两个项目的取得成本为14.46亿元。目前,公司土地储备基本满足公司未来几年的开发需求,拿地计划尚未提上日程。如果后续有拿地计划,预计也将集中在北京、大连和深圳等一线城市,拿地方式可能会采取一二级联动模式和项目公司收购模式。目前,公司在北京拥有3个一级土地开发项目,在深圳拥有1个旧改项目,在三亚拥有1个一级土地开发项目。

其中通州梨园镇东小马村一级土地开发项目已完成回迁房建设,正在积极准备居民动迁;通州永顺李庄村地块项目、龙岗龙城爱莲旧改项目整体进展缓慢,主要是因为居民拆迁难度大;三亚解放四路住宅区及“阿二八宝鸡”、“新鹿城”升级改造项目正在积极推进。公司从事一级土地开发主要希望通过一二级市场联动取得项目,一二级联动或是公司未来获取项目的主要方式。

矿业投资步伐加快,双主业模式确立

公司矿业投资步伐加快,2012年公司成功收购了托里县华兴业矿业投资有限公司的股权,取得1个采矿权和37个探矿权。目前,公司控股子公司陕西盛安矿业开发有限公司拥有的2个金矿探矿权,托里县华兴业矿业投资有限公司、托里县华富兴业矿业投资有限公司、托里县立鑫矿业有限公司等新疆矿业公司共有2个采矿权和37个探矿权。根据公司计划,陕西盛安矿业开发有限公司计划在年内继续办理小燕子沟金矿采矿权证相关手续,并完成选厂建设等前期工作,力争尽早实现投产;托里县立鑫矿业有限公司拥有新疆托里塔尔巴斯套金矿,将加快推进投产建设,计划于年底前正式投产;托里县华兴业矿业投资有限公司计划于年内继续进行已过户矿权储量评审、矿权评估及矿权资源潜力评价等相关工作,加快齐求3号金矿的投产进度,并继续办理其余矿权或矿业公司股权转让过户等相关手续。目前,公司已经确定了“地产+矿产”的双主业发展模式,矿业投资将成为公司业务新的增长点。

估值与投资建议:

预计2013-2015年公司营业收入分别是27.30亿元、32.48和36.14亿元,每股收益分别是0.46元、0.53元和0.59元,动态PE分别为10.97倍、9.44倍和8.50倍。公司每股NAV为6.55元,折价率23.02%。公司2013年推货量大幅增加,全年销售值得期待;三大项目均有结转,全年业绩增长可期;土地储备丰富,一二级联动拿地降低经营风险;矿产投资步伐加快,“地产+矿业”双主业发展模式确立。维持公司“增持”评级,目标价5.52元。

风险提示:房地产市场调控政策变动、销售缓慢、矿业投资等风险。