荣盛发展2012年报分析:短期财务压力或制约快速扩张

业绩符合预期:2012年公司实现营业收入134.15亿元,净利润21.4亿元,每股收益1.15元,分别同比增长41.19%、39.67%、40.24%,符合我们预期。公司计划每10股派1.5元(含税)。

销售同比大幅增长:2012年公司实现销售面积312.94万平方米,同比增长72.9%;实现销售额180.55亿元,同比增长59.5%;全年公司结算面积212.53万平方米,同比增长29.7%;结算收入130.9亿元,同比增长40.8%;2013年公司计划实现销售收入235亿元,同比增长30%以上。

快速扩张继续:2012年公司新增项目27块宗地,权益可售面积488.67万平方米,平均楼面均价约1317元/平方米;2013年计划新增项目建筑面积650万平方米;另外公司2012年计划新开工535万平方米,同比增长99.7%。

期间费用率下降1.78个百分点:2012年,公司期间费用率为6.49%,同比下降1.78个百分点;其中管理费用率为3.72%,下降0.45个百分点;销售费用率为2.15%,下降0.22个百分点;财务费用率为0.61%,下降1.11个百分点。财务费用率下降较多,主要为2012年下半年以后公司信贷融资占比增加,可资本化项目增加所致。

财务压力较大:2012年末,公司资产负债率为76.56%,较年初上升1.7个百分点;扣除预售款后资产负债率为44.61%,较年初上升2.74个百分点。偿债能力方面,期末,公司有息负债率为124.39%,较年初上升7.5个百分点;净负债率为81.63%,较年初上升2.66个百分点;短期有息负债与货币资金之比为1.27,虽然较年初有所下降,但仍有短期偿债压力。

2013年业绩锁定性强:2012年末,公司预售款达到129.4亿,预计已售未结算面积约260万平方米,这些资源绝大多数将在2013年结算,2013年业绩锁定性达70%以上。

投资评级:公司13-15年每股收益分别为1.4元、1.87元、2.45元,按2013年3月19日公司收盘价13.08元,公司13-15年PE分别为9x、7x、5x,估值低于行业平均水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为11.09元/股,按3月19日股价溢价18%。基于公司具有较强的快速扩张能力、2013年较强的业绩锁定性和较低的PE,但考虑到具有短期财务压力,我维持公司“增持”评级。

风险提示:行业政策风险;市场风险。