保利地产跟踪报告:2011年12月销售数据及2011年业绩快报点评

2012年1月10日,保利地产公布了2011年12月的销售数据及2011年业绩快报。2011年12月公司实现签约面积51.96万平方米,同比下降16.47%;实现签约金额56.21亿元,同比下降37.68%。

2011年1-12月公司实现签约面积650.29万平方米,同比下降5.54%;实现签约金额732.42亿元,同比增长10.69%。同时,公司2011年实现营业收入470.28亿元,同比增长31.02%;实现归属于母公有者的净利润65.14亿元,同比增长32.39%,折合每股收益为1.10元,加权平均净资产收益率20.20%,同比增加了2.18个百分点。

点评:首先,从12月当月销售情况来看,无论是销售面积还是销售金额,保利地产和万科一样都已经连续5个月出现了同比负增长的情况,宏观调控的效果开始显现。从全年累计情况来看,公司的销售面积为上市以来首次出现负增长,销售金额虽仍有所增长,但仍处于近6年来的最低位,并低于2008年的增长水平。我们认为,2011和2012年属于行业的低谷期,“保增长”将会退居“求生存”之后,同时,对一线地产公司来说,又是蓄势期,经过寒冬后生存下来的公司将会获得新一轮的成长。由于2011年的销售情况不理想,预计未来2年公司业绩增长的潜在动力将会下降。但高额的预收账款仍然能够维持公司保持一定的增长速度。

从销售单价上看,保利地产全年平均累计销售单价与万科十分接近,基本都在11000元左右,且已经连续4个月左右开始缓步下降,这也从另一个侧面显示出全国重点城市的房价确实已经开始步入调整期。不过与2010年相比,累计销售单价仍然有所上涨,这也预示者2012年公司的毛利率不太会大幅回落。

2011年,保利地产全年新增土地储备项目23个,新增权益可建建筑面积785万平方米,分别占到去年全年的50%和53%。土地储备大幅减少,销售回款保持平稳增长,公司较好地踏准了市场节拍,保存了资金实力并掌握着发展的主动权。

公司2011年预计实现的归属于母公司的净利润完全符合我们的预测。公司的结算收入略高于我们原先的预期,说明公司在结算项目上有所调整。我们暂时维持前期对公司2011和2012年的业绩预测,即:2011年每股收益为1.11元;2012年每股收益为1.48元,同时维持推荐的投资评级。