深振业A:业绩超预期,销售发力仍有困难

支撑评级的要点

结算项目较多,12年上半年业绩同比增101%。公司2012年上半年实现营业收入15.14亿元,同比增长41.64%。归属于母公司的所有者净利润2.64亿,同比上涨101.11%,实现每股收益0.21元/股。结算项目的增多使得12年上半年营业收入增加,而导致净利润增幅大于收入增幅的则是土增税的减少以及三项费用率的降低,公司净利率同比上涨5个百分点。

销售表现稳定,业绩锁定不佳。2012年上半年公司实现合同销售金额17.19亿元,同比上涨0.3%。预收账款13.89亿元,锁定了我们对公司2012年开发销售收入预测的99%,锁定性仍然不佳。上半年已完成全年资金回笼任务的59%。下半年可售资源仍然丰富,且大量为现房销售对业绩弹性更大,但是可售资源缺乏区位优势,均在限购地区,且70%的存货定位为中端产品,总体而言销售将有所提升但空间有限。

财务保守,土地储备不足亟待改善。2012年中期,公司资产负债率仅为61.6%,净负债率仅为46.2%,低于行业平均水平;公司土地储备在低位徘徊,导致发展后劲不足,这一状况亟待改善。

评级面临的主要风险

公司从2010年起没有新增土地,仍围绕现有区域进行后续发展,未来可售资源将受到制约。公司2012年的主要销售楼盘集中在深圳、南宁、天津、西安等限购城市,且70%为中高端楼盘,销售去化不佳。

盈利预测和估值

考虑到公司业绩锁定性不佳,过于谨慎的作风可能制约未来的销售情况,以及刚刚迈出深圳进入其他城市时日不长,我们大幅调低12-13年盈利预测40%和48%至0.373元和0.430元,将公司目标价由摊薄后的5.09元调低至4.45元,相当于11.8倍2012年市盈率和15%的2012年末NAV折价,维持对深振业的持有评级。