金地集团:调研报告

事件:近期陪同机构投资者对金地集团进行了调研。

评论:金地集团明年基本面会有一个较大的改变。

1 销售规模受到推货结构、推货节奏等因素的支撑,利润率受到建安成本、拿地成本降低等因素支撑。未来基本面将有改善。

2 改善力度关键在于金地明年新推货量规模,金地的策略相对稳健。以金地今年实际获取的土地量和金地目前的资金实力和在建规模,明年300 万新推货量是一个较保守的估计。

金地能力重于策略。

1、以金地的各方面能力,在产品结构转变后,有能力加大土地投资力度、加快新开工和施工进度、加大推盘量,实现销售增长。2、过往多次调控以及地产周期的高度不确定性使得金地的稳健策略有其合理性。

3、但是金地做大地产业务的主观意愿仍然较强,在有机会时,必然会抓住发展机会。因此能力是更重要的,而策略是可能转变的。所以能力要重于策略。

给予公司买入评级。

金地集团本身面临一个基本面的拐点:销售加速,毛利率净利率提升,成长空间更大。公司估值较低,股价弹性更大,预期差相较其他龙头公司更大。预期12、13、14 年EPS 分别为0.62、0.78、1.06 元,对应PE 分别为9.8、7.8、5.7倍。给予“买入”评级,目标价8 元.调研纪要: 目前总体销售情况较好,高端去化一般,大户型中有部分销售较好,中小户型去化特别好。

1、截至目前销售金额已经超过去年全年水平,预期全年320-330 亿之间。

全年按照面积计算去化率约为60%左右。今年卖得较好的区域为长三角区域,卖得较好的项目为两个自在城和西安湖城大境项目。

2、高端产品总体销售仍较一般。金地天悦湾上周还可以,认购了10 套。天镜仍然较差。很多高端项目毛利率并不低,今后不会降价,因为降价效果不明显。

3、金地的中小户型去化特别好,一般开盘当周有60-70%的去化率。大户型项目也有卖得较好的,如天津紫乐府、西安湖城大境、沈阳滨河国际、杭州自在城。

明年销售增长基本情况介绍1、明年总货值为600 多亿,与今年基本持平。明年销售增长很大可能性不是个位数。

2、明年总推盘量为480 万方,存货里大户型均价1.5 万左右,中小户型均价1.1 万左右。明年新增货量产品结构和推货节奏都会有较大提升。明年楼盘是否提价不确定。今年以来单个产品价格涨幅不明显(南京自在城除外,上涨10%)。

3、明年上半年主要为今年销售主力项目继续推盘:西安、天津、沈阳等,也会有部分今年所获地块入市。明年下半年会有较多今年所获取项目推出销售。

产品结构转变趋势明显1、产品结构调整已经初见成效,大户型占比逐步降低。反映在均价上,目前为止平均销售均价为1.175 万元,比去年下降15%。

2、今年拿地均为中小户型,有利于产品结构持续调整。已获取大户型产品中,不少会有所改变。如杭州天逸二期从200 平将为180 平。未来还会继续有改进。

3、明年新推300 万方货量中,75%为中小户型,25%为大户型,优于今年的60%:40%结构比例。今年底剩余180 万方货量中,65%是大户型,35%是中小户型。11、12、13 年总可售货量中大户型面积占比分别为51%,48%,40%。

推货节奏更合理明年推盘节奏上下半年比例为50%:50%,相较今年的37%:63%有较大提升。

高端项目具体货量1、金地天镜年底一期剩余6.5 万方货量,明年二期新推2 万方货量。

2、无锡慈溪鸿悦年底剩余11 万方货量。

3、金地天悦湾年底剩余5.8 万方,明年没有新推货量。

建安成本下降,对毛利率形成支撑1、目前金地平均建安成本接近4000 元/平米,与行业标杆中海地产相比,金地的建安成本有20%的下降空间。

2、降低建安成本工作初始目标为降低10%,工作开展一年多,已见到效果,但还没有体现在损益表中。

3、部分隐性环节和节点都有空间去进一步降低成本,由于设计不合理导致重新设计带来的成本浪费也会有较大改进。

拿地方式更为合理,对毛利率形成支撑1、今年所公告获取的地块中,只有宁波余姚地块是通过公开招拍挂形式所获取的,其余全为合作方式拿地,并且大部分是底价拿地。

2、未来拿地策略仍为深耕现有区域(主要一二线城市和一些三线城市)。对待三线城市会非常谨慎,即使进入,也只会选择基本面非常好的三线城市。

3、近期会获取更多地块,合作方式获取会较多,权益占比可能有所下降。

三季报毛利率是一个低点三季报毛利率是历史新低,未来至少会相对稳定。

海外发债空间可能有限,总成本较低1、海外发债受到发债主体(辉煌商务)资产规模的限制。目前辉煌商务总资产约100 个亿。尽管海外投资者对于发债主体总资产和发行债务规模并没有一个严格的比例要求,但是发债规模肯定是受到总资产规模限制的。

2、上次发行3.5 亿美元债券,年息7.125%,其它各种费用加一起五年平均下来每年不过零点几个点。

金地有息负债介绍1、上半年银行贷款成本是基准上浮20%,下半年是基准上浮15%。

2、信托占有息负债比率为6-7 个点,明年一季度会进一步降低为3-4 个点。

信托成本大约为11%左右。