万科:11月销售140亿,海外发债愈发频繁

11月销售140亿元,全年预计1,730亿元

2013年11月份,万科(000002.CH/人民币8.74;200002.CH/港币13.77,买入)实现销售面积127万平米,环比下降24%,同比下降11%;销售金额140亿元,环比下降19%,同比下降18%;单月销售均价11,038元/平米,环比增长7%;预计公司单月销售数据环比和同比的下降主要是源于推盘延迟和信贷紧张的原因,相对去年最后两个月的政策和信贷的宽松,今年最后两个月两方面均比较严格,目前近期已经有17个城市升级了调控政策,并且预计这个趋势仍将延续至12月份,预计12月销售持平或略低于11月。

前11月,公司实现累计销售面积1,394万平米,同比增长18%;累计销售金额1,599亿元,同比增长26%,相当于全年预测的94%;累计销售均价11,473元/平米,同比增长1%;按照上文假设,预计公司全年销售约为1,730亿元,同比增长23%。

预售锁定方面,至11月末,公司的已售未结算金额分别锁定了我们对2013-15年房地产业务预测收入的100%、100%和10%。

11月拿地70亿元,拿地态度依然积极

2013年11月,万科在土地市场新获8个项目,共新增建筑面积201万平米,总地价70亿元,环比下降33%,总地价占比当期销售达50%,较前2月有所想下降,但仍处于高位,拿地区域主要还是集中在一二线城市;平均楼面地价3,490元/平米,占比周边房价平均为33%,公司拿地价格仍比较合理;前11月,公司合计新增建筑面积3,014万平米,总地价963亿元,占比当期销售达60%,拿地态度积极。

海外再发债10亿元,境外融资愈加频繁

2013年7月,公司之全资子公司万科地产香港的全资子公司BestgainRealEstateLyraLimited于设立了20亿美元中期票据计划,基于该中期票据计划,该孙公司于11月首次发行1.4亿新加坡元4年期定息债券(年票息率3.275%),并于12月再次发行人民币10亿元5年期定息债券(年票息率4.50%)。而此前上半年中,公司已获得了国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉BBB+、Baa2和BBB+的长期企业信用评级,并在2013年3月,公司境外子公司顺利发行了8亿美元5年期债券(年票息率2.625%)。2013年中,公司融资国际化程度进一步提高,总体融资成本也进一步降低。

维持买入评级

临近年底,随着地方政策和信贷的趋紧,市场有所降温,预计万科的销售也将从高位回归正常水平,我们预计公司全年销售1,730亿元的预测,同比增长23%;拿地方面,公司近期拿地积极,区域主要集中在一二线城市,拿地额持续处于高位,但拿地价格仍然控制的较为合理,远期利润侵蚀风险较小;此外,11-12月公司两度海外低息发债合计近17亿元,境外融资愈发频繁,总体融资成本也将进一步降低。长期来看,公司作为快周转的行业龙头,后续在集中度提升大潮中仍有广阔的增长前景;我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元,维持对公司A、B股的买入评级。