中航地产:发展提速,集团业务整合或存机会

投资要点:

特色鲜明,能力突出,有成长为规模房企的潜质。1、拿地优势独特,体现为“综合开发能力+多业务协同+集团资源支持”;权益储备面积456万平,相对充裕;多区域布局已打开,深耕现有城市和区域足以支撑未来发展。2、综合开发能力强;市场担心商业地产开发会影响成长性,我们认为公司坚持“快速高效”发展战略,近几年不断优化产品结构,提高销售/持有比例,成效正逐步显现。3、集团大力支持,融资能力无须担忧。

短期来看,已进入规模增长提速期。从自身发展节奏来看,2010年拓展加速,2012年进入销售高增长期,2013年进入销售、结算“双”高增长期。预计2013年签约销售45亿元(+40%),营业收入60亿元(+43%),2014年仍将维持高增长。

集团地产资源丰富,从业务整合及同业竞争角度看,集团地产资源存整合可能。1、据我们不完全统计,集团在公司体外拥有的商住开发项目权益未结建面773万平,货值约1094亿元,是公司现有储备的1.7倍、3.2倍;2、实际控制人中航国际是集团房地产业务主要平台,在实际推进“整体上市,整合业务”的发展战略,其旗下房地产业务或存整合可能,其与公司之间的同业竞争也有待解决;A股房企再融资有条件放开,为通过资本市场进行业务整合提供了外部条件;3、中航国际旗下上市公司中,中航国际(香港)(HK.0161)也涉及房地产业务,中航国际(香港)定位为多元化战略投资控股公司,与其相比公司更专注于房地产业务;4、集团在中航国际以外的地产业务整合难度较高,但从利益和实力出发公司存在以合作方式参与集团下属公司工业用地改造的可能,未来这方面的发展空间大。

13-15年EPS0.74/0.85/1.15元,对应PE8/7/5倍,13年扣除持有物业公允价值变动损益后的EPS0.66元(+222%)。RNAV10.02元,目前股价RNAV6.2折交易。公司规模虽小,但有成长为规模房企的潜质,短期正处增长提速期,且有望受益于集团地产资源整合,给予6-12个月目标价8.5元,对应14年10倍PE,RNAV8.5折,首次给予“推荐”评级(估值与评级不含对集团资源整合的预期)。