世荣兆业:占位横琴高端医疗群,受益粤港澳自贸区推进

世荣兆业从事珠海房地产开发,拥有横琴国际生命科学中心81%股权,未来将转型“地产+医疗”模式。房地产方面,公司坐拥大量斗门低成本土地资源,受益于横琴-澳门24小时通关政策和粤港澳自贸区的推进;里维埃拉项目按周边地价重估后增值近70亿。医疗方面,横琴项目定位区域高端医疗集群,预计明年开工,公司将借此进入大健康领域项,与地产形成联动效应。同时,近期粤港自贸区加速推进,叠加澳门回归15周年,利好政策密集。我们预测2014-16年的每股收益分别为0.06元、0.34元、0.49元。我们分别以40%的NAV折价和对应2018年医疗业务的15倍市盈率将公司目标价定为13.33元/股,首次评级为买入。

支撑评级的要点

横琴-澳门实行24小时通关,自贸区扩容加快。横琴是探索粤港澳合作新模式的示范区,实行“比经济特区更加特殊的优惠政策”。2014年11月,横琴-澳门实现24小时通关,加速两地资源和人员流动;第二批自贸区明年将加快落地。而12月恰逢澳门回归15周年,届时领导层访问澳门,或加快利好政策推进。

横琴区域定位高端医疗集群,公司横琴项目前景广阔。横琴自贸区将引进三家大型医院,高端医疗资源云集将形成集群效应,提升高端客户的数量和质量;公司拥有横琴国际生命科学中心81%股权,总投资约20多亿,包括与广医合作的三甲医院、面向东南亚客户的高端康复中心、基因检测中心和可售的配套商业,预计未来3个月项目推进速度将加快。

本次定增方案顺利推进,多方面因素或推动公司再次定增融资。今年6月公司公告发行股份购买大股东资产,7月证监会受理,定增方案顺利推进当中。若顺利发行,大股东及一致行动人持股将高达74%,但由于一年内不能反向交易,再次定增可能性较大;另外未来3个月内横琴项目推进加快,项目总投资20多亿元,目前公司账上现金11亿元,因而横琴项目对于定增融资也有迫切的需求。

坐拥大量斗门低成本土地资源,土地重估增值70多亿。公司未结建面约390万平米,其中斗门里维埃拉项目未结面积290万平米,按照土地价格3,000元/平米估算,则该项目土地重估价值约87亿元,而目前账面价值估算仅约15亿元。考虑到横琴自贸区开发、港珠澳大桥和广珠城轨的开通、珠海发展重心西移规划、斗门文化旅游产业规划等因素,未来公司斗门的大量低成本土地资源仍将有进一步的升值空间。

评级面临的主要风险

房地产销售低迷;横琴医疗项目推进缓慢。

估值

我们分别以40%的NAV折价和对应2018年医疗业务15倍的市盈率,将公司目标价定为13.33元/股。我们预测2014-16年的每股收益分别为0.06元、0.34元、0.49元,首次评级为买入。