万科会议:为行业的长期变化做好准备;买入

预计2023年之前形势稳定,之后逐步收缩

5月29日万科管理层召开投资者会议并分享了他们对行业前景和万科将在变化中如何定位的看法。行业方面,管理层参照国际经验并主要基于下列原因认为当前中国楼市大幅下滑的可能性不大:1)中国城镇化率仍然较低(截至2013年底为53%),目前房价降幅不太可能超过10%,下行持续时间不会超过两年。但城镇化率达到60%后,房地产业可能更为周期性波动。中国的居民房地产投资处于合理水平(高华估算2011年占比为23%,而美国/日本为30-70%);此外,中国的住房贷款增长/可供投资现金也处于27.3%的较低水平。只有当这一比率达到100%时,家庭杠杆才会放缓。2)收入差距有望缩小,但幅度可能不会很大,承受能力下降将导致房价涨幅放缓。房价涨幅将在CPI增速和收入增速之间。3)管理层预计2023年之前行业前景将保持稳定,但之后会逐渐收缩。

轻资产化,降低住宅在新投资中的比重,增加服务业务与合伙人参与

公司的主要策略包括:1)2023年之前的主要投资仍将侧重住房市场,市场份额(万科销售/全国销售)将从2013年的2.5%提高至5-6%的峰值。公司将通过增加经营杠杆、而非财务杠杆来实现增长,将项目可归属权益从当前的85%降至20%。公司预计中长期内非住宅投资在总投资中的占比将低于50%;2)新投资将侧重:物流地产、高附加值物业管理和社区服务以及国际业务。万科十分看好物流地产的前景,并计划在未来3-5年内成为该细分市场的第二大开发商(仅次于普洛斯,GLPL.SI,买入,2.83新元)。公司还计划在物业管理业务成熟后将其剥离。目前,这一业务部门共有27,000名员工,服务于520,000户家庭。同时,在中国O2O快速增长的环境下,该业务有许多新领域有待探索。3)今年以来,公司引入了事业合伙人计划,将关键员工(目前为止为1,320人,占总员工的19%)的福利与公司发展联系在一起,允许员工跟投项目或引入融资杠杆回购公司的股票。

看好长期增长;仍是我们的首选股

万科(A股,人民币8.54元)/(B股,12.31港元)较2014年底净资产价值折让58%/51%,分别对应4.7倍/5.5倍的2014年预期市盈率,1.0倍/1.2倍的2014年预期市净率;重申买入评级(万科A股位于强力买入名单)。