泛海建设:看点在于优质资源释放

投资建议:

预计公司13年、14年EPS分别为0.27元、0.35元,目前股价分别对应19.0X、14.6XPE。公司最大的看点在于北京、上海、武汉等一二线城市拥有大量的市中心优质低价土地资源,6年的提速发展计划有望让公司由资源型企业走上周转之路,将资源优势转化为盈利优势,给予“推荐”评级。

要点:

业绩符合预期。公司上半年实现营业收入15亿元,同比增长143%;实现归属于母公司所有者的净利润2亿元,同比大幅增长570%;实现每股收益0.04元,业绩符合预期。净利润增速高于主营收入增速的主要原因是期间费用下降12.2个百分点,其中销售费用率及管理费用率分别下降了1.30和8.86个百分点。公司正尝试用银行开发贷及低成本信托逐渐替换此前高成本信托,12年公司信托成本约15%,13年将至12%,而开发贷成本基本维持在7%左右。报告期内,公司财务费用率下降了2个百分点至4.95%。·上半年销售金额17亿元,预计全年销售70亿元,同比增加37%。

上半年公司实现销售面积10万平方米,销售金额17亿元,同比增长约68%,6年发展计划成效逐渐显现。全年新推盘货值约55亿元,推盘重点为武汉王家墩中央商务区项目、深圳拉菲花园二期部分商业尾盘、杭州泛海国际中心写字楼部分以及青岛名人广场。上半年杭州及青岛项目并未实现销售,但武汉项目销售超预期,深圳项目销售也较为出色。武汉项目、杭州泛海国际中心5万平米写字楼仍为下半年销售重点,青岛项目也有望实现销售,我们预计全年销售70亿元,同比增加37%。

负债率过高,短期流动性尚可。期末,账面货币资金是短期借款与一年内到期的非流动负债之和的1.1倍,短期流动性尚可;扣除预收账款后公司资产负债率为70%,环比一季末上升4个百分点;净负债率160%,环比一季末上升6个百分点。公司负债率水平远高于行业平均水平。

制定6年发展计划,旨在将资源优势转化为价值优势。公司目前共有1200多万平米未结算的土地储备,其中较大部分为公司重组时大股东注入的项目,土地成本较低、项目毛利率较高。但因公司早几年开发进度较慢,且融资成本较高,部分项目拆迁成本逐年上升,因而存在利润被高融资成本及拆迁等其他成本吞噬的隐患,公司因此制定了6年发展计划,即规划从13年开始6年左右时间把集团手上的土地开发完毕,并将资源优势转化为价值优势,预计公司未来将迎来销售和结算的提速。

风险提示:(1)公司销售和结转低于预期。(2)房价调整幅度高于预期,导致毛利降幅高于预期。(3)政策风险。