中天城投:再次兑现利好,进一步夯实可持续发展基石

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中天城投今天发布公告:3月9日以9.89亿元获得贵阳市云岩区渔安安井片区总占地面积51.3万平方米的四幅地,规划总建筑面积约为166万平米,其中,商业文化娱乐23.99万平、办公11.95万平、酒店2.69万平、文化娱乐3.7万平,居住130.48万平。

评论:

公司本次所获土地储备属于其一级开发项目所整理的地块

公司在渔安片区的一级开发项目占地9.53平方公里,完成一级开发后,预计可出让的商住用地为5622亩。公司本次所获六幅地块共计769亩,正是位于该一级开发项目内,占总面积的13%,容积率约为3.23,是继2010年11月18日首次摘牌1226亩后,再次在该片区实施一、二级联动。

地块优质,具备稀缺性

根据《渔安安井片区控制性详细规划》,渔安安井片区是《贵阳市城市总体规划(2009-2020年)》确定的城市近期重点建设区域之一,是贵阳市老城区的拓展用地和重要功能组成部分,是以旅游服务为主要职能的城市功能区,未来将建设成为集休闲度假、旅游商务、生态居住于一体的温泉旅游新城。公司在该片区的一级开发项目位于南明河下游,距离贵阳市中心(大十字)直线距离约6公里,位置较佳,项目范围内拥有原生态森林、天然温泉等丰富资源,未来拟建成贵阳最高端、最核心的总部基地及高尚生态居住区。由于目前云岩区基本无大幅可供出让的土地, 因此本项目土地具有稀缺性。

成本低廉,盈利前景好

公告显示,公司本次拿地的成交价款9.89亿元,折合每亩为128.5万元,折合楼面地价597元/平方米。从附近区域与本项目定位类似的楼盘售价看,保利温泉新城的项目单价约为5000元/平方米,中天世纪新城的单价约为5000~6000元/平方米,我们认为本片区未来建成的楼盘,均价达到4500元/平方米应不成问题,项目盈利前景好。

万科早前已进驻云岩,有望提升本地块价值

万科分别于2010年3、4月份在云岩的渔安村及打渔寨拿了两块地,计容积率建筑面积分别为7.3万平和12.8万平, 楼面地价分别为1370元/平方米和1250元/平方米,成本明显比中天城投本次所获地块高。我们认为,万科所获地块小,不会对中天城投构成竞争,而且由于先进驻,还有助于聚拢区域人气,从而间接提升中天城投本次所获地块价值。

本次拿地对公司是双重利好

公司成功摘牌这六幅地块、继续实施一、二级联动,对公司是双重利好:一方面,根据我们2009年9月29日所写报告《高增长势不可挡,估值优势明显》的分析,该地块一级开发成本约为39万元/亩,根据《贵阳市云岩区渔安、安井片区综合开发合作协议》,意味着公司旗下中天城建公司有望在2011年底获得4.34亿元的土地出让收益,税后净利润约3.25亿,并表后将增厚上市公司EPS 约0.36元;另一方面,再次将优质储备收入囊中,将进一步夯实公司房地产业的可持续发展基石。

资源禀赋优异,增长确定,估值低廉

公司资源禀赋优异:拥有探矿权的小金沟锰矿正蓄势待发;潜在资源--野马川煤矿+疙瘩营煤矿前景广阔;潜在商业、旅游资产丰厚。另外,市场导向下的政企合作模式也确立了公司迥异于对手的独特竞争优势,特别是3月9日与贵州省人民政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》将有利于公司获取更多的战略资源。我们认为,公司不仅是地产股,更是厚积薄发的优质资源股。经保守测算,公司各项资源的合理总价值为27元,从目前价位上看,仍有80%空间。预计10-12年EPS 分别为0.50元(29.7x)、1.99元(7.5x)、2.29元(6.5x),维持推荐评级。