公司多元化投资的拓展影响了公司地产业务的运营效率,加大了地产业务在周期调控中的效率波动,201 0年全年地产业务的存量资产周转率较高峰期下降了30%,而行业平均的降幅仅为16%,2011年上半年,公司地产业务的存量资产周转率进一步下降40%,也高于行业平均24%的降幅。
主业的效率下降大幅削弱了公司经营现金回款的能力,导致公司整体负债空间萎缩,净负债率上限从75%下降到40%,当前67%的净负债率已突破财务安全底线,持续低谷中将面临相当于总资产10%的资金缺口威胁,即,30-35亿的资金缺口,考虑公司帐面总值28.5亿的金融股权和5-6亿的矿业资产的抵押融资和资产变现能力,能够勉强覆盖资金缺口,但如果多元投资下地产主业的周转效率进一步下降,公司将面临财务风险的威胁。
公司繁荣期开发资产的极限增速为19%,每股收益极限增速11%;但低谷期资产极限增速为-3%,每股收益面临大幅下降压力;长期中,每股收益的潜在增长率6.7%。
新湖中宝地产业务的合理估值为8.0倍市盈率,即,2. 40元/股,多元投资使每股价值增厚约0.9元,合理估值3.3元/股,较当前股价低10%,评级卖出。
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